Duas etapas, dois cartórios
A compra de um imóvel passa por dois cartórios diferentes, e cada um faz uma coisa:
- o tabelionato de notas lavra a escritura: ouve as partes, confere documentos e redige o negócio em forma pública;
- o cartório de registro de imóveis faz o registro: examina o título e, se estiver tudo certo, lança a transferência na matrícula.
Este guia mostra o que cada etapa muda na prática, no DF. Se a dúvida é conceitual, sobre por que só o registro transfere a propriedade, o guia escritura ou registro do CalculadoraDF explica a diferença.
O que cada etapa muda
| Etapa | O que o cartório faz | O que muda para você | Risco de parar aqui |
|---|---|---|---|
| Escritura (tabelionato) | Confere documentos e redige o negócio em forma pública | O acordo ganha a forma que a lei exige, mas você ainda não é dono | Escritura sem registro: o vendedor segue dono perante terceiros |
| Registro (cartório da matrícula) | Examina o título e lança a transferência na matrícula | A propriedade passa para você | Exigência não resolvida a tempo: o título perde a prioridade |
| Exigência do registro | Emite nota devolutiva (LRP, art. 198) | O registro fica suspenso até a correção | Prazo perdido e novo exame |
O que costuma ser exigido para a escritura está em documentos para escritura no DF. O ITBI pode ser pago antes da escritura ou deixado para o registro, conforme a escolha permitida pelo Código de Normas do TJDFT; veja ITBI no DF.
Comparação lado a lado
| Ponto | Escritura | Registro |
|---|---|---|
| Cartório | Tabelionato de notas | Registro de imóveis |
| Onde | Qualquer tabelionato (Lei 8.935/1994, art. 8º) | Só o da matrícula (LRP, art. 169) |
| Quando é exigida | Acima de 30 salários mínimos (CC, art. 108) | Sempre, para transferir |
| Se houver problema | Correção antes de assinar | Nota devolutiva com exigências (LRP, art. 198) |
| Prazo | Combinado com o tabelionato | 10 dias, ou 5 nos casos simples (LRP, art. 188) |
| Custo | Tabela de notas do TJDFT | Tabela de registro de imóveis do TJDFT |
Para estimar os dois custos, use a calculadora de custos de escritura e registro do CalculadoraDF.
Onde fica a liberdade de escolha
A escolha do tabelião é livre, "qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens" (Lei 8.935/1994, art. 8º). A escritura eletrônica pelo e-Notariado tem regra própria de competência, explicada em escritura online e e-Notariado.
O registro não tem essa liberdade. Os atos são feitos "na serventia da situação do imóvel" (Lei 6.015/1973, art. 169). O TJDFT resume: a escritura pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, inclusive de outro estado, mas tem de ser registrada no cartório de abrangência do imóvel. No DF são nove cartórios de registro de imóveis; para achar o seu, veja qual cartório de registro de imóveis atende meu imóvel.
O que muda na prática se a compra parar na escritura
- Perante terceiros, o vendedor continua dono (CC, art. 1.245, §1º). Dívidas dele podem gerar penhora sobre o imóvel.
- Quem consulta a matrícula não vê a sua compra. Pela Lei 13.097/2015, art. 54, §1º, situações que não constam da matrícula não podem ser opostas a quem adquire de boa-fé confiando nela.
- O IPTU não muda de nome. Para imóvel registrado, a Receita do DF aceita a escritura só se ela estiver registrada ou averbada na matrícula (IN 4/2017).
A saída é levar a escritura a registro o quanto antes. Se ela é antiga ou o vendedor mudou de situação desde a assinatura, o problema é outro e está explicado em comprei e não registrei.
Nem todo registro nasce de uma escritura
A escritura é o título mais comum na compra à vista, mas o cartório de registro de imóveis recebe outros títulos:
- contrato de financiamento do SFH ou com alienação fiduciária, que tem efeito de escritura; veja imóvel financiado: escritura e registro;
- formal de partilha ou escritura de inventário, na herança;
- carta de arrematação, no leilão judicial.
Em todos eles vale a mesma regra: o documento sozinho não muda a matrícula. É o registro que faz isso.
Em quanto tempo cada etapa acontece
A escritura é marcada com o tabelionato quando os documentos, as certidões e o ITBI estão prontos. O registro tem prazos em lei, contados em dias úteis a partir do protocolo. Eles estão detalhados em prazo de registro de imóvel no DF.
A certidão que confirma cada etapa
Antes da escritura, a certidão da matrícula mostra quem é o dono registrado e o que pesa sobre o imóvel; depois do registro, a certidão atualizada é a prova de que a transferência chegou à matrícula. O serviço de certidões imobiliárias cuida da obtenção e da conferência dessas certidões, com atenção à validade e ao que cada uma mostra. A apresentação da escritura ao registro pode ser feita por qualquer interessado (Lei 6.015/1973, art. 217) e, nesta fase, fica com você ou com quem você indicar.