O que é a nota devolutiva
Quando uma escritura, um contrato de financiamento ou um formal de partilha é protocolado no cartório de registro de imóveis, o oficial faz a qualificação do título: confere se ele pode ser registrado do jeito que está. Se encontrar algum problema, em vez de registrar, emite uma nota devolutiva, também chamada de nota de exigência.
A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 198) estabelece três pontos:
- as exigências vêm por escrito;
- vêm todas de uma vez;
- saem dentro do prazo do art. 188: 10 dias úteis do protocolo.
No DF, o Código de Normas do TJDFT (Provimento 67/2026, arts. 398 a 402) acrescenta que as exigências devem ser fundamentadas. É vedada a simples alusão a artigo de lei: o cartório precisa explicar o que falta e por quê.
A nota não é uma recusa definitiva. Ela diz o que precisa acontecer para o registro sair. A finalidade legal é que o interessado possa atender às exigências ou, se não concordar, pedir que o caso seja levado ao juiz. Mas ela também abre um relógio: a prenotação continua correndo enquanto as exigências não são resolvidas.
Os prazos que importam
Os prazos da prenotação e dos atos do cartório contam em dias úteis (Lei 6.015/1973, art. 9º, §1º).
| O quê | Prazo | Base |
|---|---|---|
| Cartório registrar ou emitir a nota | 10 dias úteis do protocolo | LRP, art. 188; CN-DF, art. 398 |
| Interessado verificar se há exigências | 10 dias úteis (aviso no recibo de protocolo) | CN-DF, art. 393, §1º |
| Validade da prenotação | 20 dias úteis do protocolo (40 na Reurb-S) | LRP, art. 205; CN-DF, art. 393, §1º |
| Registro depois de reapresentado com exigências cumpridas, dentro da prenotação | 5 dias úteis | LRP, art. 188, §1º, III |
| Impugnar a dúvida no juízo, depois de notificado | 15 dias | LRP, art. 198, §1º, III |
A prenotação é o número de ordem que o título recebe ao ser protocolado. Ela garante a prioridade do seu título em relação aos que forem protocolados depois. Repare na conta: se a nota sai perto do 10º dia útil, sobram cerca de 10 dias úteis para resolver tudo antes que a prenotação vença.
Atenção: a página de perguntas frequentes do TJDFT sobre registro de imóveis ainda fala em prenotação de 30 dias, com base na redação antiga da lei. Conte com 20 dias úteis.
Tipos de exigência
Sem pretender esgotar a lista, as exigências que aparecem no DF costumam cair em uma destas categorias. Identificar a categoria é o que diz quanto tempo e quem a solução envolve.
| Tipo | Exemplos | Por que pesa no prazo |
|---|---|---|
| Documento faltante ou vencido | Certidão do registro civil para provar estado civil (CN-DF, art. 232, §7º); certidão atualizada; documento de representação | Costuma ser a mais rápida, mas depende da validade e da emissão pelo órgão certo |
| Divergência de dados | Nome, estado civil, documento das partes ou descrição do imóvel diferentes entre título e matrícula | Às vezes basta um documento; às vezes o título precisa ser corrigido no tabelionato que o lavrou |
| Fiscal | Comprovante do ITBI quando a escritura registrou a opção de recolher no registro (CN-DF, art. 232, IX) | Depende de outro órgão, a Receita do DF |
| Ato anterior na matrícula | Construção real que não está averbada; partilha de herança ou de divórcio não registrada | Pode depender de outro procedimento inteiro, que não cabe em 20 dias úteis |
| Forma do título | Título eletrônico que não é nato-digital ou sem assinatura ICP-Brasil (CN-DF, art. 466) | Pode exigir nova via do título |
Para entender as causas de fundo mais comuns, veja averbação de construção no DF, inventário de imóvel no DF e ITBI no DF.
Os riscos de uma nota mal resolvida
- A prenotação vencer. Vencida sem cumprimento das exigências e sem dúvida pendente, a prenotação é cancelada, os emolumentos são restituídos com retenção de 1/4 (Código de Normas do TJDFT, art. 402), e o título só volta com novo protocolo, com nova ordem de prioridade. Se outro título sobre o mesmo imóvel entrar nesse intervalo, como uma penhora contra o vendedor, ele pode passar na frente.
- Resolver em parte. A nota vem inteira de uma vez. Atender só aos itens fáceis e reapresentar pode resultar em nova devolução, enquanto o prazo segue correndo.
- Confundir cumprir a exigência com mudar o negócio. Se a exigência obriga a alterar o que foi contratado (preço, partes, objeto), o acerto passa pelo tabelionato e, se envolver interpretação jurídica, por advogado.
- Exigência que depende de outro procedimento. Averbação de construção, partilha ou retificação de área não cabem, em regra, na validade de uma prenotação. Nesses casos, o que se decide é o que fazer com a prenotação atual.
O registro pode ser pedido por qualquer pessoa, que arca com as despesas (Lei 6.015/1973, art. 217). Isso vale também para a reapresentação do título com as exigências atendidas.
Se você não concordar: a dúvida
Se você entende que a exigência não tem base, pode pedir ao oficial que suscite dúvida. O título e a declaração de dúvida são enviados ao juízo competente, que no DF é a Vara de Registros Públicos (Código de Normas do TJDFT, art. 399). O apresentante é notificado para impugnar a dúvida perante o juiz em 15 dias (Lei 6.015/1973, art. 198, §1º, III).
Dois efeitos práticos:
- enquanto a dúvida estiver pendente, a prenotação não é cancelada, então a prioridade é preservada;
- o juiz decide se a exigência se mantém ou cai.
A dúvida registral é decidida por juiz, e a impugnação envolve argumentação jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Como evitar a próxima nota
O Código de Normas do TJDFT (art. 397) permite pedir o exame prévio do título e o cálculo dos emolumentos sem protocolo e sem custo, com resposta em até 20 dias úteis. Esse exame não reserva prioridade, mas antecipa as exigências. É especialmente útil em casos com herança, procuração, divergência de área ou construção não averbada.
A outra prevenção é documental: boa parte das notas nasce de certidão vencida, estado civil sem prova ou matrícula que não foi lida antes da escritura. O contexto completo do registro, com cartório competente e custos, está em registro de imóvel no DF.
Quando vale pedir ajuda
Vale ter alguém olhando a nota e a documentação quando:
- a nota tem vários itens e você não sabe quais dependem de outro órgão ou de outro cartório;
- alguma exigência parece pedir correção da própria escritura;
- a exigência envolve construção, herança, divórcio ou área que não bate com a matrícula;
- faltam poucos dias úteis para a prenotação vencer;
- é a segunda nota sobre o mesmo título;
- você mora longe de Brasília e não consegue acompanhar os prazos.
Certidões e documentos para atender à nota
Muitas exigências se resolvem com a certidão certa, emitida pelo órgão certo e válida na data da reapresentação. Nosso serviço de certidões imobiliárias cuida da obtenção, da conferência e da organização das certidões do imóvel e das partes, com controle de validade, para que a documentação chegue ao cartório coerente com a matrícula.