Dois cadastros, dois donos possíveis
No DF, o imóvel aparece em dois lugares:
- na matrícula, no cartório de registro de imóveis, que diz quem é o proprietário perante a lei;
- no cadastro imobiliário fiscal da Receita do DF, que diz em nome de quem saem o IPTU e a TLP.
Os dois sistemas não se atualizam juntos. Por isso é comum o imóvel já estar registrado em nome do comprador e o carnê continuar chegando para o vendedor, ou para um dono ainda mais antigo. Enquanto o cadastro não muda, o titular do IPTU/TLP continua sendo quem lá está.
Por que o nome não muda sozinho
O registro da escritura atualiza a matrícula, não o cadastro fiscal. A alteração de titular é um ato próprio, tratado pela Receita do DF, que informa prazo de atendimento de 30 dias. Desde a IN 4/2025, o cartório também pode instruir essa alteração, mas a norma não o obriga, e o cadastro pode continuar exatamente como estava.
O que a Receita aceita como prova da nova titularidade depende da situação do imóvel (com ou sem matrícula, compra à vista ou financiada, herança). A regra geral está na IN 4/2017, e as consequências de deixar o cadastro desatualizado estão em IPTU no seu nome depois da compra.
O que o cadastro desatualizado trava
- Venda futura: a declaração do ITBI exige que o imóvel esteja no cadastro em nome de quem vende. Com o cadastro desatualizado, o ITBI da próxima venda não anda.
- Cobrança no nome errado: o IPTU/TLP continua sendo lançado para o antigo titular, que passa a receber cobrança de um imóvel que já não é dele.
- Nota Legal: o crédito do programa só abate o IPTU de imóvel que esteja no nome de quem tem os créditos, e a indicação acontece de 2 a 20 de janeiro. Sem a troca, o novo dono perde o benefício daquele ano.
Certidão de débitos do imóvel
Antes de comprar, e antes da escritura, é preciso saber se o imóvel tem dívida de IPTU/TLP:
- Custo: gratuita (Decreto 23.873/2003).
- Validade: 90 dias a partir da emissão (art. 13 do mesmo decreto).
- Abrangência: a "Certidão de Débitos" cobre todos os débitos do imóvel, inclusive os inscritos em dívida ativa.
- Resultados possíveis: negativa, positiva com efeito de negativa ou positiva.
O tabelião registra essa certidão na escritura, salvo se o comprador a dispensar. Quem dispensa passa a responder pelos débitos (Código de Normas do TJDFT, art. 229). O conjunto de certidões da compra está em certidões para comprar e vender imóvel no DF.
IPTU no nome do antigo dono
Há dois lados do mesmo problema:
- Comprei e o IPTU está em nome do vendedor ou de um dono anterior: veja IPTU no nome do antigo proprietário.
- Vendi e continuo recebendo o IPTU: veja vendi e o imóvel continua no meu nome. Para débito lançado em seu nome depois da venda, a PGDF também trata da alteração da titularidade de débitos.
Depois do inventário
No imóvel herdado, as etapas são: inventário (em cartório ou na Justiça) → registro do formal de partilha ou da escritura de inventário na matrícula → atualização do titular no cadastro fiscal. Para imóvel sem matrícula, a IN 4/2017 admite a comprovação pelo próprio formal de partilha ou pela escritura de inventário. O contexto completo está em inventário de imóvel no DF.
Onde entra a análise documental
Divergência entre matrícula e cadastro fiscal raramente aparece sozinha: costuma vir com débito antigo, área diferente da real ou um dono intermediário que nunca registrou. Uma análise documental do imóvel cruza matrícula, cadastro e certidões e mostra, antes do negócio, o que precisa ser acertado e em que ordem.