As normas que regem o IPTU no DF
O Distrito Federal não tem municípios. Por isso o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), que em outros lugares é da prefeitura, aqui é lançado e cobrado pela Receita do DF, da Secretaria de Economia. Quatro camadas de normas explicam o que chega no carnê:
| Norma | Papel |
|---|---|
| Decreto-Lei 82/1966, arts. 3º a 20 | É a lei do imposto: fato gerador, contribuinte e alíquotas |
| Decreto 28.445/2007 | Regulamento: cadastro, base de cálculo, lançamento, pagamento, isenções e multas |
| Lei anual de pauta (em 2026, a Lei 7.829/2025) | Fixa os valores venais usados no ano |
| Portaria anual de calendário (em 2026, a Portaria SEEC 881/2025) | Define cotas, parcela mínima e vencimentos |
Por cima de tudo vale o Código Tributário Nacional (CTN), que dá as regras gerais: a base é o valor venal, sem contar os móveis (art. 33), e a zona urbana precisa ter ao menos dois melhoramentos públicos (art. 32, §1º).
A TLP (Taxa de Limpeza Pública) vem no mesmo documento de cobrança, mas tem lei e cálculo próprios, explicados em taxa de limpeza pública no DF.
Quem paga
O fato gerador é ter a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel na zona urbana, e ele ocorre em 1º de janeiro de cada ano (Decreto 28.445/2007, art. 2º). O contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (Decreto-Lei 82/1966, art. 5º).
Respondem de forma solidária, pelo parágrafo único do mesmo artigo, o promitente comprador que já recebeu a posse, o cessionário, o posseiro, o comodatário e os ocupantes. O STJ, no Tema 122, confirmou que tanto o promitente comprador quanto o proprietário podem ser cobrados, e que cabe à lei local indicar o sujeito passivo.
Quando uma isenção ou imunidade deixa de valer no meio do ano, o fato gerador passa a ser a data do evento, e o imposto é proporcional aos meses restantes (fração de 15 dias ou mais conta como mês).
O IPTU também incide sobre áreas não registradas em cartório usadas como residência ou comércio (Lei 7.829/2025, art. 4º; Decreto 28.445/2007, art. 1º). Estar irregular não afasta o imposto, e estar no cadastro fiscal não prova que alguém é dono.
Alíquotas
O Decreto-Lei 82/1966 (art. 19) fixa as alíquotas, e o regulamento (art. 15) detalha quando cada uma se aplica.
| Situação do imóvel | Alíquota |
|---|---|
| Terreno não edificado; obra, demolição ou ruína com dependência utilizável | 3% |
| Edificado não residencial | 1% |
| Com alvará de construção, por até 36 meses da expedição | 1% |
| Edificado de uso exclusivamente residencial | 0,30% |
| Residencial com atividade sujeita só ao ISS | 0,30% |
| Residencial com atividade sujeita ao ICMS | 0,30% na parte residencial e 1% na área da atividade |
Dois detalhes do regulamento mudam a conta de muita gente:
- O que é "edificado". É o imóvel com habite-se ou, no imóvel não coletivo, aquele cuja área construída foi declarada pelo dono ou constatada pela fiscalização. Se a construção vale menos de 1/10 do terreno, o imóvel é tratado como não edificado e paga 3% (art. 15, §§1º e 2º).
- Sala ou loja usada como moradia. A Portaria SEEC 226/2022 admite a troca de 1% para 0,30% quando o uso exclusivamente residencial é comprovado, com pedido até o vencimento da cota única. Imóvel que não está desmembrado no cadastro não pode fazer esse pedido (arts. 2º a 5º).
Se o imóvel deixa de ser residencial, a mudança deve ser comunicada em 30 dias. Sem a comunicação, a Receita presume que ela ocorreu no primeiro lançamento com a alíquota reduzida e cobra a diferença retroativa, com multa (art. 15, §§7º e 8º). Quando o cadastro precisa ser corrigido está em cadastro do imóvel na Receita do DF.
IPTU progressivo: previsto, mas sem aplicação confirmada no DF
Terreno vazio no DF já paga a alíquota mais alta da tabela acima, de 3%. Além dela, existe na lei um instrumento diferente, o IPTU progressivo no tempo, que serve para forçar o uso de imóvel ocioso.
A regra geral (Estatuto da Cidade, arts. 5º a 8º): lei local específica pode obrigar o dono de terreno não edificado, subutilizado ou não utilizado a parcelar, edificar ou utilizar o imóvel. A notificação é averbada no Registro de Imóveis e a obrigação passa ao comprador. Se o dono não cumpre, a alíquota sobe por 5 anos, sem passar do dobro da do ano anterior e com teto de 15%, sem isenção nem anistia. Depois disso, cabe desapropriação paga em títulos.
O que o novo PDOT prevê (LC 1.065/2026, arts. 217 a 228):
- a exigência depende de "lei específica" e de um Plano Estratégico de Gestão e Destinação de Imóveis Ociosos, com participação social e apreciação do Conplan, voltado a centralidades, áreas de requalificação e entorno da rede estrutural de transporte (arts. 217 e 219);
- não edificado é o lote com coeficiente utilizado igual a zero; subutilizado, abaixo de 50% do coeficiente básico da LUOS; não utilizado, entre outros casos, o imóvel em ruína ou desocupado há mais de 5 anos, ou com obra parada há mais de 5 anos (arts. 220, 221 e 223);
- ficam fora, entre outros, imóveis em APP, bens tombados, parques e imóveis com licenciamento em andamento (art. 222);
- o dono notificado tem 1 ano para protocolar projeto ou pedir licença (art. 225); se não cumprir, a alíquota dobra a cada ano por 5 anos, até 15%, sem benefícios fiscais (art. 226);
- ARINE e PUI-E em terras particulares, e parcelamentos irregulares de interesse específico que não apresentarem documentação em 180 dias da notificação, também ficam sujeitos ao instrumento, conforme legislação específica (arts. 176 e 180).
O que não encontramos: a lei distrital específica que coloca o instrumento em prática e o Plano Estratégico de Imóveis Ociosos. Por isso, não há confirmação de que o DF cobre hoje IPTU progressivo no tempo. O que se aplica ao lote vazio, atualmente, é a alíquota de 3%, que cai quando a construção é declarada ou recebe habite-se.
IPTU progressivo não se confunde com a perda do imóvel por abandono, que tem regras próprias, inclusive a Lei distrital 6.911/2021; veja imóvel abandonado e arrecadação. O contexto geral do novo plano está em novo PDOT do DF.
Base de cálculo: o valor venal
A base é o valor venal apurado todo ano pela Fazenda (Decreto 28.445/2007, art. 13). Os critérios legais incluem padrão construtivo, área, valor do metro quadrado, idade, estado de conservação, uso, localização e dados de mercado. O método é a avaliação em massa, por norma técnica. O conceito geral está em valor venal.
Para 2026, a pauta é a da Lei 7.829/2025, com efeitos desde 1º de janeiro:
- os valores do Anexo I são os de 2025 corrigidos em 5,10%, o INPC acumulado de outubro/2024 a setembro/2025 (art. 2º);
- o Anexo II vale para imóveis fora do Anexo I e para os que, em 2025, mudaram de uso, passaram por REURB sem matrícula ou foram vendidos pela Terracap;
- imóvel novo que não consta dos anexos recebe avaliação individual (art. 5º).
Os anexos com os valores por setor foram publicados no DODF e não estão no SINJ. A base de cálculo individual de cada imóvel é informada pela Receita do DF. Esta página explica as regras e não faz conta: para estimar o imposto a partir do valor venal e da alíquota, use a calculadora de IPTU do CalculadoraDF.
Como o lançamento acontece
- Cadastro. O lançamento é anual e de ofício: a Receita usa o Cadastro Imobiliário Fiscal, sem declaração do contribuinte (Decreto 28.445/2007, art. 16).
- Edital. A ciência se dá por edital no DODF ou por notificação. Em 2026 foi o Edital de Lançamento nº 3/2026. A data exata de publicação não foi confirmada nas fontes que lemos.
- Prazo para contestar. O edital abre 30 dias para impugnação (Lei 4.567/2011, art. 36, §2º, V). Em 2026, o prazo terminou em 12/05/2026. Como contestar está em revisão de lançamento do IPTU.
- Cobrança. O pagamento só pode ser exigido 30 dias depois do edital ou da notificação (Decreto-Lei 82/1966, art. 17).
- Lançamentos fora de época. Lançamento omitido, aditivo ou substitutivo pode ser feito a qualquer tempo dentro do prazo de decadência; a 1ª parcela vence no mínimo 30 dias depois do ato (Portaria SEEC 881/2025, art. 5º).
Cotas e desconto em 2026
Pela Portaria SEEC 881/2025:
- IPTU e TLP são cobrados juntos em até 6 cotas;
- a parcela mínima é de R$ 20,00;
- se a soma de IPTU e TLP ficar abaixo de R$ 40,00, o pagamento é em cota única;
- o vencimento depende do dígito final da inscrição do imóvel.
O regulamento do IPTU permite até 12 parcelas; o número de cada ano é o da portaria.
Quem paga o valor integral até o vencimento da cota única tem 10% de desconto no IPTU, desde que o imóvel não tenha débito vencido até a emissão do documento de cobrança (Decreto 28.445/2007, art. 19-A, na redação do Decreto 45.999/2024). Até 2024 o desconto era de 5%. A norma fala em desconto sobre o IPTU; que ele alcance a TLP não está confirmado nas fontes que lemos.
A tabela de vencimentos por final de inscrição, a 2ª via e o que conferir no documento estão em carnê do IPTU no DF. Para quem já está em atraso, veja IPTU atrasado e dívida ativa.
Quando o carnê não bate com o imóvel
Tudo o que chega no carnê sai do cadastro: área, uso, padrão e titular. A Receita do DF confere a área construída por imagens aéreas, e diferença apurada pela fiscalização gera multa. Por isso, antes de pagar um IPTU que parece alto (ou baixo demais), vale comparar o que o cadastro diz com o que a matrícula, o habite-se e a realidade mostram. Divergência entre esses registros é exatamente o que uma análise documental do imóvel aponta.
Isenções e imunidades estão em isenção de IPTU no DF.