Para que serve
A certidão de débitos do imóvel mostra se há dívidas de tributos do Distrito Federal ligadas àquele imóvel, como IPTU e TLP, incluindo as já inscritas em dívida ativa. Ela é pedida principalmente em três momentos:
- antes de comprar, para saber se o imóvel carrega dívida;
- na escritura de compra e venda, doação e outras transmissões;
- em outros atos em que o cartório, o banco ou um órgão público pede a situação fiscal do imóvel.
O documento é emitido pela Receita do DF, e não por prefeitura (o DF não tem municípios) nem por cartório.
Quem emite e o que ela abrange
A certidão é emitida pela Receita do DF a partir da inscrição do imóvel, o número que identifica o imóvel no cadastro fiscal e aparece no carnê.
- Abrangência: a "Certidão de Débitos" cobre todos os débitos do imóvel, inclusive os inscritos em dívida ativa. Existe também uma certidão só da dívida ativa, mais restrita, que não substitui a primeira numa compra e venda.
- Custo: gratuita. O Decreto 23.873/2003, art. 2º, fala em emissão "independentemente do pagamento de qualquer taxa".
- Finalidade: a certidão registra para que foi pedida (escritura, registro, venda, financiamento, inventário, partilha).
- Autenticidade: a Receita do DF permite validar a certidão, o que importa para quem a recebe de outra pessoa, como o comprador ou o tabelião.
A certidão pode ser pedida diretamente à Receita do DF. O serviço de certidões imobiliárias é para quem prefere delegar a obtenção, a conferência do resultado e o controle da validade até a data da escritura, junto com as demais certidões do negócio.
Como ler o resultado
| Resultado | O que indica |
|---|---|
| Negativa | Não constam débitos para aquele imóvel na data da emissão |
| Positiva com efeito de negativa | Existe alguma pendência registrada, mas a certidão tem efeito de negativa. Leia no próprio documento qual é a situação |
| Positiva | Há débitos em aberto |
Em alguns casos de pendência no cadastro, o próprio documento traz o aviso de que não tem validade para transferência de propriedade ou de direitos sobre imóveis. Se esse aviso aparecer, a certidão não vai servir para a escritura: é preciso resolver a pendência cadastral na Receita do DF antes. Confira também em nome de quem o imóvel está no cadastro. Se ainda estiver no nome de um dono antigo, isso precisa ser corrigido, porque a declaração do ITBI exige o cadastro em nome de quem vende; veja IPTU no nome do antigo proprietário.
Certidão do imóvel × certidão do vendedor
São dois documentos diferentes, ambos emitidos pela Receita do DF:
| Certidão do imóvel | Certidão do vendedor | |
|---|---|---|
| Emitida por | Inscrição do imóvel | CPF ou CNPJ de quem vende |
| O que mostra | Débitos ligados ao imóvel | Débitos em nome da pessoa na Receita do DF, inclusive dívida ativa |
| Na escritura | Exigida, dispensável pelo comprador | Exigida do alienante, dispensável pelo comprador "por sua conta e risco" |
As duas são gratuitas e valem 90 dias. Uma certidão negativa do imóvel não diz nada sobre as dívidas pessoais do vendedor, e o contrário também vale.
Validade: 90 dias
A certidão vale 90 dias contados da emissão (Decreto 23.873/2003, art. 13, na redação do Decreto 40.856/2020). Para a escritura, conte de trás para a frente: se a assinatura está marcada para uma data, a certidão precisa ter sido emitida há menos de 90 dias dessa data. Por isso, a certidão que vai para a escritura costuma ser emitida perto da assinatura, e não no começo da negociação, e precisa ser renovada se a data mudar.
Na escritura de compra e venda
O Código de Normas do TJDFT (Provimento 67/2026) diz o que o tabelião do DF exige na aquisição de imóvel. Para imóvel urbano, o art. 229, §1º, pede a certidão negativa ou positiva com efeito de negativa dos tributos do imóvel. As regras da escritura seguem a mesma linha na lei federal (Lei 7.433/1985 e Decreto 93.240/1986).
O comprador pode dispensar
O mesmo artigo, e o Decreto 93.240/1986 (art. 1º, §2º), permitem que o adquirente dispense a certidão. Nesse caso:
- a dispensa fica registrada na escritura;
- o comprador passa a responder pelos débitos do imóvel que existirem.
Dispensar não apaga a dívida. Como a certidão é gratuita, dispensá-la só faz sentido se você já sabe o que há e aceitou assumir.
Se a certidão vier positiva
A escritura pode ser feita, mas o tabelião registra uma advertência expressa ao comprador em cláusula especial (art. 229, §2º). Antes de assinar, as partes precisam combinar quem paga os débitos e quando. A negociação e a redação dessa cláusula são tarefa de advogado.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Outras situações em que ela aparece
- ITBI de espólio: quando quem vende é espólio, o ITBI é tratado diretamente pela Receita do DF, e a certidão negativa do imóvel está entre as comprovações exigidas.
- Financiamento e inventário: a certidão também é usada nesses atos. As exigências de cada banco não foram conferidas; o banco pode pedir certidões adicionais.
As outras certidões da compra
A certidão do imóvel é uma entre várias. A certidão da matrícula, as certidões fiscais do vendedor e as certidões judiciais recomendadas estão em certidões para comprar e vender imóvel no DF. A lista de documentos para a escritura está em documentos para escritura no DF. E a relação entre IPTU e TLP no cadastro está em IPTU e TLP: diferença.