Três situações diferentes com o mesmo sintoma
"Vendi e continua no meu nome" pode significar três coisas, e cada uma tem causa e consequência diferentes:
| Onde o seu nome aparece | O que aconteceu | Quem decide |
|---|---|---|
| Na matrícula do imóvel | A escritura não foi registrada (ou nem foi lavrada) | Cartório de registro de imóveis |
| Só no carnê do IPTU/TLP | O registro foi feito, mas o cadastro da Receita não foi atualizado | Receita do DF |
| Em cobranças ou dívida ativa de período posterior à venda | O débito foi lançado em seu nome porque o cadastro não mudou | PGDF |
Os três podem acontecer ao mesmo tempo, e se resolvem nessa ordem: matrícula primeiro, cadastro depois, débitos por último. Descobrir em qual deles você está é o que define todo o resto, e a resposta está na certidão atualizada da matrícula.
Por que isso acontece
- O comprador não registrou a escritura. É o caso mais comum. Muita gente acha que a escritura "passa o imóvel"; ela é só o título, que precisa ser levado ao cartório de registro de imóveis.
- O ITBI ficou para o registro. No DF, a escritura pode registrar que o imposto será pago no momento do registro (Código de Normas do TJDFT, art. 232, IX). Se o comprador não pagou, o título ficou parado, e o imposto é dele.
- A venda nunca virou escritura. Se tudo ficou em contrato particular, promessa ou recibo, o problema é anterior ao registro: falta a própria escritura.
- O cadastro fiscal não acompanhou. A matrícula e o cadastro imobiliário fiscal da Receita do DF são sistemas separados. Desde a IN 4/2025, tabeliães e cartórios de registro do DF podem fazer a alteração no cadastro, mas a norma não os obriga.
As consequências para quem vendeu
Para a lei, você continua dono. Pelo Código Civil (art. 1.245, §1º), enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo havido como dono do imóvel. Não importa que você tenha recebido o dinheiro e entregue as chaves.
Na prática, isso significa:
- Cobranças em seu nome. IPTU/TLP de anos em que o imóvel já não era seu continuam sendo lançados contra você e podem chegar à dívida ativa.
- Seu nome ligado a um imóvel que você não controla. Tudo o que for lançado na matrícula enquanto ela estiver em seu nome passa a envolver você, e o comprador fica sem a proteção do registro.
- Dependência do comprador. O imposto da transmissão é do comprador. Mesmo que a lei permita a qualquer pessoa provocar o registro (Lei 6.015/1973, art. 217), o cartório vai exigir o ITBI pago, e isso depende dele.
- Seu patrimônio fica desatualizado. Declarações, inventário dos seus bens e futuras operações passam a carregar um imóvel que já foi vendido.
Quando a venda ficou só em contrato ou recibo e uma das partes se recusa a assinar a escritura, o caminho passa pelo Judiciário. O comprador com promessa registrada e sem cláusula de arrependimento pode, por exemplo, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (Código Civil, art. 1.418). Veja imóvel sem escritura no DF.
Quando a outra parte não colabora e a solução passa pelo Judiciário, este é um caso jurídico. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Registro feito, carnê no seu nome
Se a matrícula já mostra o comprador, o problema é só de cadastro fiscal. A Instrução Normativa 4/2017 define o que prova a nova titularidade, e para imóvel registrado a certidão da matrícula já atualizada é a prova mais direta. A Receita do DF informa prazo de atendimento de 30 dias para a alteração. Normalmente quem pede a troca é o novo dono, e o lado dele está em IPTU no nome do antigo proprietário.
Débitos lançados em seu nome depois da venda
Se já chegou cobrança, ou há inscrição em dívida ativa, de IPTU/TLP referente a período em que o imóvel já tinha sido vendido, a Procuradoria-Geral do DF (PGDF) tem um pedido próprio de alteração de titularidade de débitos tributários, que depende do comprovante da venda. A decisão é da PGDF. Quanto antes a matrícula e o cadastro forem acertados, menos lançamentos novos saem em seu nome.
Para não repetir
Na próxima venda, coloque no contrato um prazo para o comprador registrar a escritura e entregar a certidão da matrícula atualizada, e confira a matrícula algumas semanas depois da assinatura. O que envolve a documentação de quem vende está em vender imóvel no DF.
Que tipo de serviço resolve
O primeiro passo é saber exatamente onde o seu nome ficou. Obtemos a certidão atualizada da matrícula e as certidões de débitos ligadas ao imóvel e entregamos um relatório dizendo se falta o registro, o cadastro ou a correção dos débitos, e em que ordem resolver. É esse retrato que você vai usar para cobrar o comprador, negociar ou levar ao advogado.