O que é o cadastro e por que ele pesa no bolso
O Cadastro Imobiliário Fiscal do DF (CIDF) é a base que a Receita usa para lançar o IPTU e a TLP todos os anos, sem nenhuma declaração do contribuinte. Área, uso, padrão e endereço que estão ali viram imposto. Se o cadastro está errado, o carnê sai errado, para mais ou para menos, e a diferença pode voltar depois com multa.
Duas regras do regulamento ajudam a entender o cadastro:
- A declaração do dono não obriga a Receita. O Fisco pode rever o que foi informado (Decreto 28.445/2007, art. 6º, §2º).
- Estar no cadastro não gera direito. A inscrição não prova propriedade nem posse (art. 7º, parágrafo único). Quem prova propriedade é a matrícula.
Quem deve inscrever e informar
Todo imóvel do DF deve estar inscrito, edificado ou não, inclusive os isentos ou imunes e os que surgirem por desmembramento ou remembramento (art. 6º). Informam os dados, nesta ordem: o proprietário ou promitente comprador; os condôminos; o inventariante ou síndico; o possuidor; o administrador do condomínio; o órgão público ou o cartório de registro de imóveis; e, por último, a própria fiscalização.
A Receita também recebe informações de fora: as Administrações Regionais mandam todo mês a lista de alvarás e habite-se expedidos e os acréscimos de área encontrados em fiscalização (art. 10), e a SEDUH envia as plantas de novos loteamentos e desmembramentos (art. 11). A área construída também é conferida por imagens aéreas no GEOPORTAL.
Prazo de 30 dias para comunicar
O art. 12, parágrafo único, dá 30 dias para inscrever o imóvel ou comunicar alteração, contados de:
- aquisição, por instrumento público ou particular;
- demolição, ampliação ou redução de área;
- mudança de domicílio fiscal;
- expedição ou substituição de habite-se;
- fatos que fazem cessar benefício fiscal.
A mudança de uso de residencial para não residencial também deve ser comunicada em 30 dias (art. 15, §7º).
Ampliação e área construída
Quem ampliou deve declarar à Fazenda mesmo sem habite-se da ampliação, informando a área do habite-se original e a área atual (art. 8º). É a chamada declaração espontânea de área construída, que a Receita do DF informa analisar em 30 dias. Declarar antes da fiscalização é o que separa a correção do imposto da multa de 50% sobre a diferença.
A declaração pode também reduzir o imposto: pela Carta de Serviços, incluir a área construída leva a alíquota de 3% para 0,30%, ou de 1% para 0,30% no imóvel com alvará cadastrado, quando o uso é residencial. As alíquotas estão em como funciona o IPTU no DF.
Divergência sobre o prazo da declaração espontânea. As duas fontes oficiais dizem coisas diferentes, e registramos ambas:
| Fonte | Prazo para a declaração valer no lançamento seguinte |
|---|---|
| Carta de Serviços da Receita do DF | Até o último dia do exercício anterior ao do lançamento |
| Decreto 28.445/2007, art. 15, §1º, II, "a" | Até o último dia de novembro do exercício anterior |
Declarar até novembro atende às duas redações.
Declarar à Receita não regulariza a obra. Habite-se e averbação da construção na matrícula são outro processo, explicado em habite-se no DF e averbação de construção.
Situações que pedem atualização
Cada mudança no imóvel tem um tratamento próprio no cadastro, e a Receita do DF analisa cada uma separadamente:
| Situação | O que muda no cadastro | Prazo de atendimento informado |
|---|---|---|
| Imóvel que nunca foi cadastrado | Inclusão do imóvel | 30 dias |
| Compra, herança ou mudança de endereço | Titular ou domicílio fiscal | 30 dias |
| Ampliação ou construção em terreno vazio | Área construída | 30 dias |
| Prédio ou terreno dividido em unidades ou lotes | Desmembramento | 30 dias |
| Lotes unificados | Membramento | 30 dias |
| Imóvel com alvará ou habite-se ainda tributado como terreno | Alíquota | 30 dias |
| Sala ou loja usada como moradia | Alíquota residencial | 90 dias |
| Notificação ou intimação cadastral recebida | Resposta à fiscalização | 30 dias |
O regulamento do IPTU e as Instruções Normativas SUREC 3/2016 e 4/2017 dão a base dessas alterações. Em alguns casos de inclusão ou desmembramento, a comprovação passa por ata notarial lavrada em cartório de notas, com autorização prévia da Receita.
O que cada pedido exige varia com a situação do imóvel: matrícula ou não, habite-se ou não, unidade autônoma ou projeção inteira. A troca de titular depois da compra ou da herança, com as provas que a Receita aceita e o papel do cartório, está em IPTU no seu nome depois da compra.
Quando o cadastro não bate com a realidade
Os sinais mais comuns de cadastro errado aparecem no próprio carnê: área diferente da que consta no habite-se ou na matrícula, alíquota de terreno num imóvel construído, uso comercial numa unidade que é moradia, nome de um dono antigo ou endereço de entrega desatualizado. Qualquer um deles muda o valor do imposto ou quem responde por ele.
Desmembramento: IPTU e TLP não andam no mesmo passo
Em prédio ou lote coletivo ainda não desmembrado no cadastro:
- IPTU: a unidade não pode pedir a alíquota residencial por conta própria (Portaria SEEC 226/2022, art. 5º). O caminho é o pedido de desmembramento do prédio.
- TLP: a unidade que já está individualizada no cadastro específico da taxa paga por unidade, mesmo sem desmembramento (Lei 6.945/1981, art. 4º, §2º). Veja taxa de limpeza pública no DF.
- Débitos da projeção: existe DAR próprio para a cota-parte da unidade, explicado em carnê do IPTU no DF.
Imóvel irregular também entra no cadastro
O IPTU incide sobre áreas não registradas em cartório usadas como residência ou comércio, e a cobrança independe do cumprimento de exigências legais ou administrativas (Decreto 28.445/2007, art. 1º, §§3º e 4º). Ser irregular não afasta o imposto. Inscrever o imóvel no cadastro, por outro lado, não o regulariza: a regularização segue outro caminho, descrito em regularização de imóvel no DF.
Multas por cadastro errado
| Infração | Penalidade (texto do regulamento) |
|---|---|
| Diferença entre o cadastro e o apurado em ação fiscal | 50% do imposto sobre a diferença (art. 31, I, "b") |
| Fraude | 200% (art. 31, II) |
| Atraso na informação | R$ 602,43 (art. 32) |
| Omissão ou embaraço à fiscalização | R$ 1.004,05 (art. 32) |
Os valores em reais são os do texto compilado do regulamento. A atualização monetária deles não foi conferida; confira com a Receita do DF.
Onde entra a análise documental
Antes de pedir qualquer correção, é preciso saber onde está o erro. Uma análise documental do imóvel compara matrícula, habite-se, carnê e certidões e aponta a divergência: área, uso, titular ou alíquota. Os pedidos de cadastro são apresentados pelo próprio contribuinte à Receita do DF; apresentá-los em seu nome não faz parte do atendimento atual. Quando o cadastro depende de planta, memorial ou medição, o trabalho é de engenheiro ou arquiteto: contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados, e cada um responde pelo que assina, com ART ou RRT quando exigida.