A regra do Código Tributário Nacional
O CTN (Código Tributário Nacional), art. 130, diz que certos créditos tributários se sub-rogam na pessoa do adquirente. Em português simples: a dívida deixa de ser só do antigo dono e passa a poder ser cobrada de quem comprou.
Entram nessa regra:
| Tipo de tributo | Exemplo no DF |
|---|---|
| Imposto cujo fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel | IPTU |
| Taxa pela prestação de serviço referente ao imóvel | A TLP é cobrada junto com o IPTU e entra na mesma leitura |
| Contribuição de melhoria | Quando houver obra pública que valorize o imóvel |
Por que o IPTU e a TLP andam juntos no DF está explicado em diferença entre IPTU e TLP.
A exceção que protege o comprador
O mesmo art. 130 termina com uma ressalva: a dívida não passa ao adquirente "quando conste do título a prova de sua quitação". O título, na compra comum, é a escritura. Por isso a lei amarra a escritura à certidão fiscal do imóvel:
- a Lei 7.433/1985, art. 1º, §2º, manda o tabelião consignar no ato as certidões fiscais apresentadas;
- o Código de Normas do TJDFT, art. 229, §1º, exige a certidão de débitos dos tributos do imóvel para a escritura no DF.
Com a certidão negativa citada na escritura, você tem no próprio título a prova que o CTN pede. O que essa certidão mostra e como ler o resultado está em certidão negativa de débitos do imóvel.
Quando a proteção some
O comprador pode dispensar a certidão dos tributos do imóvel. A dispensa fica escrita na escritura e, a partir daí, ele responde pelos débitos que existirem (Decreto 93.240/1986, art. 1º, §2º). Se a certidão vier positiva e a compra seguir mesmo assim, o tabelião registra uma advertência expressa ao comprador (Código de Normas do TJDFT, art. 229, §2º).
Dispensar ou aceitar certidão positiva não é proibido. Só não faça isso sem saber o valor exato do débito e sem ter combinado, por escrito, como ele será pago.
O contrato não amarra o Fisco
É comum a promessa de compra e venda trazer a cláusula "débitos anteriores são de responsabilidade do vendedor". Ela tem valor entre as partes, mas o CTN, art. 123, diz que acordos particulares sobre quem paga o tributo não podem ser opostos à Fazenda Pública.
Na prática:
- o DF pode cobrar a dívida de quem a lei aponta como responsável;
- se você pagar, pode tentar reaver o valor do vendedor com base no contrato;
- essa cobrança é discussão entre particulares.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Situações diferentes da compra comum
Leilão judicial
Na arrematação em hasta pública, o parágrafo único do art. 130 diz que a sub-rogação ocorre sobre o preço: os tributos atrasados são pagos com o valor arrecadado no leilão, e não cobrados à parte de quem arrematou. Mesmo assim, leia o edital antes do lance e tire dúvidas sobre débitos com um advogado. O ITBI da arrematação tem base própria, explicada em ITBI no leilão.
Herança
Quem recebe o imóvel por herança não é "comprador", e o CTN tem regra própria no art. 131: o espólio responde pelos tributos devidos por quem morreu até a abertura da sucessão; depois, herdeiros e cônjuge meeiro respondem pelos tributos até a partilha, limitados ao valor do quinhão ou da meação.
Compra ainda não registrada
Enquanto a escritura não é registrada, o vendedor continua sendo o dono perante a matrícula, e o IPTU pode seguir chegando no nome dele. Se o débito for lançado em nome do vendedor depois da venda, a PGDF trata da alteração de titularidade de débitos tributários, e a prova da venda é o que sustenta o pedido. O lado do vendedor está em vendi e o imóvel continua no meu nome.
O que precisa estar claro antes do sinal
- A situação fiscal do imóvel: a certidão de débitos do imóvel é gratuita, mostra também a dívida ativa e é o que protege o comprador no título. Pode ser pedida diretamente à Receita do DF; o serviço de certidões imobiliárias é para quem prefere delegar a obtenção, a conferência e o controle da validade até a escritura.
- Quem paga um débito que aparecer: se a certidão vier positiva, o valor e a forma de quitação precisam estar no contrato antes ou na escritura.
- A validade na data da assinatura: a certidão que vai para a escritura precisa estar dentro dos 90 dias.
- O que a escritura registra: a menção à certidão ou a dispensa do comprador muda quem responde pela dívida.
- O cadastro depois do registro: sem a troca do titular, o carnê continua no nome antigo. Veja IPTU no nome do antigo proprietário.
Se o imóvel já foi comprado e a dívida apareceu depois, o roteiro de solução está em imóvel com IPTU atrasado.