O nome popular e o que ele é na lei
"Ágio" não é um instituto jurídico da compra de imóvel financiado. É o nome que o mercado dá ao valor pago ao vendedor pela parte que ele já pagou: entrada e parcelas. Por trás da palavra há, na verdade, dois atos:
- Cessão dos direitos do vendedor sobre o contrato. O Código Civil regula a cessão de crédito nos arts. 286 a 298: ela precisa de instrumento com as formalidades legais para valer contra terceiros (art. 288) e só produz efeito perante o devedor depois que ele é notificado (art. 290). O tema geral está em cessão de direitos de imóvel.
- Assunção da dívida pelo comprador. Aqui está o ponto decisivo: a troca de devedor exige o consentimento expresso do credor, e o silêncio dele vale como recusa (CC, art. 299). As garantias dadas pelo devedor original se extinguem, salvo se ele concordar (art. 300).
Resultado: sem anuência, o contrato continua no nome do vendedor, o credor não reconhece o comprador e a propriedade não passa (ela só se transfere com registro). O procedimento com banco, para alienação fiduciária e SFH, já está em transferir financiamento para outra pessoa. Abaixo estão os casos em que o credor ou o dono do terreno é outro, típicos do DF.
Quem precisa concordar, em cada caso
| Situação | Quem dá a anuência | Base |
|---|---|---|
| Financiamento bancário com alienação fiduciária | O banco (credor fiduciário) | Lei 9.514/1997, art. 29 |
| Financiamento do SFH | A instituição financiadora, no mesmo ato da venda | Lei 8.004/1990, art. 1º, parágrafo único |
| Lote financiado pela Terracap | A Terracap, de forma prévia e expressa | Carta de Serviços e edital |
| Imóvel de programa da Codhab antes do domínio | O Poder Executivo | Lei 3.877/2006, art. 7º, II |
| Vaga em cooperativa habitacional | A cooperativa, que precisa admitir o novo associado | Lei 5.764/1971, arts. 29 e 30 |
| Chácara com CDU ou CDRU rural | A Seagri, antes da transferência | Lei 5.803/2017, art. 10 |
Terracap: anuência, taxa e multa
Pela Carta de Serviços da Terracap, imóvel com financiamento em curso só pode ir para outra pessoa com anuência prévia e expressa da empresa, e o financiamento precisa estar em dia. A Terracap informa prazo de análise de até 30 dias úteis. A transferência autorizada tem custo (uma taxa de transferência), e o comprador passa a assumir a cláusula de alienação fiduciária da escritura. Ou seja: quem compra "no ágio" de um lote da Terracap não fica livre do financiamento, entra no lugar do devedor.
O valor da taxa publicado na página oficial é de 2023, e o edital de 2026 fala apenas em "taxa administrativa" fixada em normativo interno. O valor atual não foi confirmado: pergunte à Terracap antes de fechar o negócio.
O Edital 13/2026 (itens 90 a 93) exige ainda que as partes peçam a transferência com sub-rogação de todos os termos da escritura, que o comprador apresente os documentos do edital, não tenha débito com a Terracap e seja aprovado na análise econômico-financeira. Se for pessoa jurídica, os sócios ou dirigentes entram como fiadores. Ceder sem quitar e sem anuência gera multa administrativa de 10% do valor da proposta, atualizado, e o saldo devedor vence antecipadamente.
Na concessão de uso com opção de compra da venda direta, a regra é ainda mais fechada: a concessão só se transfere por falecimento do titular. A Terracap pode concordar com a venda a terceiro se o comprador assumir a dívida recalculada por nova avaliação (Edital de venda direta 01/2026, itens 11.6 e 11.7). O funcionamento da licitação está em licitação de imóveis da Terracap.
Codhab: "vender os direitos" antes do domínio
A Lei 3.877/2006, art. 7º, II, proíbe transferir a posse a terceiros enquanto o domínio não passar ao beneficiário, salvo autorização do Poder Executivo, e manda respeitar os prazos do contrato ou da escritura. A FAQ da Codhab é direta: comprar ou vender imóvel sem escritura é ilegal, e pagar IPTU não garante a regularização. Quem paga "ágio" por um imóvel de programa ainda não titulado corre o risco de o negócio não ser reconhecido. As regras e a exceção dos herdeiros estão em imóvel da Codhab.
Cooperativa: a lei proíbe o ágio
A Lei 5.764/1971 é a única, entre as consultadas, que usa a palavra "ágio", e é para proibi-lo: a cooperativa não pode cobrar prêmio ou ágio pela entrada de novos associados (art. 37, II). Além disso:
- as quotas-partes são incessíveis a terceiros estranhos à sociedade (art. 4º, IV);
- a transferência de quotas entre associados é averbada no Livro de Matrícula, com assinatura de cedente, cessionário e diretor (art. 26);
- a entrada de associado depende de aprovação e de subscrição de quotas (arts. 29 e 30).
Quem "compra a vaga" de um cooperado, portanto, não recebe imóvel: precisa ser admitido como associado e seguir o estatuto. No DF, a Lei 3.877/2006 também veda cobrar contribuição dos associados para adquirir unidade de programa habitacional, salvo taxas estatutárias, legais ou regulamentares (art. 17).
Chácara em terra pública
A CDU e a CDRU rurais da Lei 5.803/2017 só se transferem entre vivos com anuência prévia da Seagri (art. 10), e não podem ser penhoradas. Uma "escritura de cessão" sem essa anuência não dá propriedade. Veja chácara em terra pública.
O contrato de gaveta antigo do SFH
A Lei 10.150/2000, art. 20, permite regularizar transferências feitas sem o banco no SFH até 25/10/1996. A condição de cessionário se prova com documento de cartório (Registro de Imóveis, Títulos e Documentos ou Notas) ou firma reconhecida até essa data (arts. 20, parágrafo único, e 22). Para quem comprou depois de 1996 sem o banco, essa via não existe.
Riscos e como reduzi-los
Sem anuência, dois riscos decorrem diretamente da lei: o credor não reconhece o comprador (CC, art. 299) e, se o vendedor, que continua devedor, atrasar, a garantia pode ser executada (Lei 9.514/1997). Além disso, a morte do vendedor ou dívidas dele podem acabar alcançando o direito que continua no nome dele.
Para reduzir o risco:
- amarre o pagamento do ágio à anuência, e não o contrário;
- peça a certidão da matrícula e confira em nome de quem está o imóvel e quais ônus aparecem;
- confira a situação do contrato com o credor (banco, Terracap ou Codhab) antes de pagar;
- lembre do ITBI: a cessão onerosa de direitos é fato gerador no DF, como explica ITBI na cessão de direitos.
A redação da cessão, a análise de um contrato de gaveta e qualquer negociação com o credor são atividades jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Antes de pagar qualquer valor de ágio, a análise documental do imóvel mostra em nome de quem o imóvel está, que ônus aparecem na matrícula e se a documentação das partes sustenta o negócio. Os pedidos de anuência são feitos pelas partes ao credor.