A resposta curta
Dá para transferir, mas não é um acordo entre você e o comprador. Quem decide é o credor, em regra o banco. Na prática, a transferência só existe quando o banco aceita o novo devedor e formaliza a mudança no contrato.
O que muitas pessoas chamam de "passar o financiamento" pode ser, juridicamente, três coisas diferentes:
| O que se faz | O banco participa? | Resultado |
|---|---|---|
| Transferência formal com anuência | Sim, e assina | O comprador assume as obrigações; a mudança pode ir ao registro |
| Comprador faz novo financiamento e quita o antigo | Sim (os dois bancos, se forem diferentes) | O vendedor sai do contrato; o comprador tem contrato próprio |
| Acordo particular ("contrato de gaveta") | Não | Para o banco e para o cartório, nada mudou |
As duas primeiras são caminhos legais. A terceira é a que gera problemas.
O que a lei exige
Na alienação fiduciária
A Lei 9.514/1997, art. 29, é direta: o devedor (fiduciante) pode transmitir os direitos que tem sobre o imóvel com anuência expressa do credor (fiduciário), e o adquirente assume as respectivas obrigações. Sem a anuência expressa, a transmissão não vale perante o credor.
No Código Civil: assunção de dívida
O Código Civil trata da troca de devedor nos arts. 299 a 303:
- um terceiro pode assumir a obrigação do devedor com o consentimento expresso do credor, e o devedor original fica liberado (art. 299);
- qualquer das partes pode dar prazo ao credor para consentir, mas o silêncio vale como recusa (art. 299, parágrafo único);
- salvo concordância expressa do devedor original, as garantias especiais que ele deu se extinguem com a assunção (art. 300).
Há uma regra diferente para imóvel hipotecado: o adquirente pode assumir o pagamento do crédito garantido e, se o credor notificado não impugnar em 30 dias, entende-se que concordou (art. 303). O artigo fala de hipoteca; para a alienação fiduciária, a lei específica exige anuência expressa do credor (Lei 9.514/1997, art. 29).
No SFH: Lei 8.004/1990
Para financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação, a Lei 8.004/1990 tem regras específicas:
- o mutuário pode transferir a terceiros os direitos e obrigações do contrato (art. 1º);
- a venda, promessa, cessão ou promessa de cessão de imóvel financiado pelo SFH deve ser feita em ato concomitante à transferência do financiamento, com interveniência obrigatória da instituição financiadora (art. 1º, parágrafo único);
- em contratos com cobertura do FCVS, a transferência pode ser feita por simples substituição do devedor, mantidas as condições originais, desde que se trate de casa própria e o novo mutuário demonstre capacidade de pagamento (art. 2º);
- fora disso, a transferência com assunção do saldo devedor fica a critério da instituição e se faz por uma nova operação, com os requisitos vigentes para novas contratações (art. 3º e §1º).
Em qualquer caso, o banco analisa o novo devedor. Não há direito do comprador a manter as condições do contrato antigo, salvo nas hipóteses que a lei prevê.
Por que o "contrato de gaveta" é arriscado
No acordo particular sem o banco, o comprador paga um valor ao vendedor e passa a pagar as parcelas, mas:
- o devedor continua sendo o vendedor. Se o comprador atrasa, a intimação do cartório vai para o vendedor, e o imóvel pode ir a leilão extrajudicial;
- o comprador não é dono. Sem título registrado, a propriedade não se transfere (Código Civil, art. 1.245). Na alienação fiduciária, nem o vendedor tem a propriedade plena para passar;
- problemas do vendedor atingem o comprador. Morte, divórcio, dívidas e penhoras do vendedor recaem sobre o direito que está no nome dele;
- o registro fica travado. Anos depois, para regularizar, será preciso localizar o vendedor, obter a anuência do banco ou quitar o saldo.
O ágio não é garantido
"Ágio" é o valor que o comprador paga ao vendedor pela parte do imóvel que já foi paga ao banco. É um preço de mercado combinado entre as partes, não uma figura com proteção legal própria. Pontos de atenção:
- o banco pode recusar o comprador, e o negócio precisa prever o que acontece com o ágio nesse caso;
- o banco pode exigir que o comprador faça uma operação nova, com outra taxa ou prazo;
- nada na lei garante que o saldo, as parcelas ou as condições do contrato original sejam mantidos para o comprador.
Por isso, o pagamento do ágio deve ser amarrado à anuência do banco, e não o contrário.
O caminho com o banco, em etapas
- Peça ao banco as condições de transferência e a lista de documentos do comprador e do imóvel.
- Faça a diligência como numa compra comum: certidão da matrícula e certidões do vendedor. A lista está em certidões para comprar e vender imóvel no DF.
- Aguarde a análise do comprador pelo banco.
- Formalize com o banco no instrumento. A Lei 9.514/1997, art. 38, permite escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura para esses atos.
- ITBI: a cessão onerosa de direitos à aquisição está entre os fatos geradores do imposto no DF (Lei 3.830/2006, art. 2º). O tema está em ITBI na cessão de direitos.
- Registro do novo instrumento na matrícula e, depois, troca do titular do IPTU.
Se o banco não aceitar a transferência, a alternativa usual é o comprador financiar por conta própria e usar o dinheiro para quitar o contrato do vendedor. Esse caminho está em vender imóvel financiado.
A redação do contrato entre as partes, a análise de um contrato de gaveta antigo ou a discussão com o banco são atividades jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.