O cenário
O negócio estava fechado: preço combinado, sinal pago, às vezes o contrato assinado e parte das parcelas quitada. Antes do dia da escritura, o vendedor morreu. A família está de luto, ninguém sabe se há inventário, e você não sabe com quem falar nem se ainda vai receber o imóvel.
Esta página é para o comprador nessa situação. Se você é herdeiro e quer vender um imóvel da herança do zero, veja venda de imóvel herdado.
O que a morte muda no negócio
- A herança passa aos herdeiros no momento da morte (Código Civil, art. 1.784), mas até a partilha ela é um todo indivisível (art. 1.791). Nenhum herdeiro, sozinho, é dono do apartamento.
- A matrícula continua em nome do falecido. A propriedade só muda com o registro (art. 1.245). Até a partilha ser registrada, é isso que o cartório vê.
- Quem representa a herança é o espólio, pelo inventariante (CPC, art. 75, VII). É com ele, e não com um parente qualquer, que a escritura pode ser feita.
- O cartório de notas não lavra livremente escritura de bem de sucessão aberta: o Código de Normas do TJDFT, art. 233, III, exige alvará judicial, salvo as hipóteses da Resolução CNJ 35/2007 e a exceção da promessa assinada em vida.
O que define o seu caminho
Três perguntas separam os casos:
- Havia promessa de compra e venda assinada pelo falecido? Contrato escrito, e não só conversa ou recibo de sinal.
- O preço foi pago? Total, em parte ou só o sinal.
- A promessa foi registrada na matrícula? Promessa sem cláusula de arrependimento e registrada dá ao comprador direito real à aquisição (Código Civil, art. 1.417).
Documentos para entender a situação
- Certidão de óbito do vendedor.
- Certidão atualizada da matrícula: confirma que o imóvel ainda está em nome dele, se a promessa foi registrada e se há ônus.
- Certidão de distribuição cível do TJDFT em nome do falecido: a certidão cível abrange inventários, e mostra se já há inventário judicial aberto no DF.
- O contrato e os comprovantes de pagamento, organizados por data.
- Contato de quem está à frente da família e, se houver, do advogado do inventário.
Os caminhos possíveis
Promessa assinada e preço pago. O alvará é dispensado para a escritura que apenas cumpre a promessa feita em vida (art. 233, parágrafo único). A escritura é outorgada pelo espólio, representado pelo inventariante. Leve a promessa ao tabelionato para que ele avalie se ela se encaixa na exceção.
Promessa assinada, mas com saldo a pagar. O saldo passa a ser pago ao espólio, e não a um herdeiro individualmente. Combine por escrito com o inventariante e o advogado do inventário como e quando pagar.
Só sinal ou negociação sem contrato. Não há exceção a usar: o negócio depende da vontade dos herdeiros. Eles podem vender com alvará judicial antes da partilha ou concluir o inventário, registrar a partilha e vender depois, já como donos. Você negocia com todos, pelo espólio.
Herdeiros não querem cumprir. Quem tem promessa sem cláusula de arrependimento e registrada pode exigir a escritura também de herdeiros e, se houver recusa, pedir a adjudicação do imóvel (Código Civil, art. 1.418). Veja adjudicação compulsória. Se a promessa não foi registrada, a análise é jurídica e depende do caso.
O ITBI quando o vendedor é falecido
Na venda comum, o documento de arrecadação (DAR) do ITBI é emitido no próprio tabelionato. Com vendedor falecido, não é: pela Instrução Normativa SUREC 8/2021, a guia depende de análise da Receita do DF, que examina a situação da herança, inclusive a quitação do ITCD, o esboço de partilha e o alvará, quando exigido. Na prática, isso costuma significar que o imposto da herança precisa estar resolvido antes da sua escritura, e que o prazo do negócio passa a depender também do inventário. Mais em ITCD no DF.
Quem faz cada parte
- Herdeiros e inventariante: abrem o inventário, representam o espólio e assinam a escritura.
- Tabelionato de notas: avalia se cabe a exceção da promessa e lavra a escritura.
- Receita do DF: analisa o pedido de guia do ITBI e o ITCD da herança.
- Registro de imóveis: registra a escritura (ou a partilha e depois a venda).
- Advogado: conduz inventário, alvará ou adjudicação, e orienta o comprador.
Que tipo de serviço resolve
O comprador nessa situação precisa, antes de tudo, de um retrato fiel: se o imóvel ainda está em nome do falecido, se a promessa foi registrada, se há inventário aberto e quais ônus existem. Levantamos as certidões da matrícula e do falecido, inclusive as que o inventário vai exigir, e organizamos tudo em um relatório da situação documental para você levar ao advogado e à família.
Inventário, alvará judicial e adjudicação compulsória envolvem atos privativos de advocacia. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.