Primeiro, veja qual garantia está na matrícula
Antes de anunciar, peça a certidão atualizada da matrícula. É nela que aparece o que o banco tem sobre o imóvel:
- alienação fiduciária (o caso mais comum hoje): você transferiu ao banco a propriedade resolúvel do imóvel como garantia (Lei 9.514/1997, art. 22). Você usa o imóvel e responde por IPTU e condomínio (art. 24, §2º), mas a matrícula mostra o banco como credor fiduciário;
- hipoteca: o imóvel continua seu, com um ônus real a favor do credor (Código Civil, art. 1.473). O cancelamento segue regras próprias, explicadas em cancelamento de hipoteca no DF.
O mesmo raciocínio vale para o imóvel dado em garantia de um empréstimo, e não só de um financiamento de compra. Desde a Lei 14.711/2023, o art. 22 da Lei 9.514/1997 diz que a alienação fiduciária garante obrigação própria ou de terceiro, e ela não é privativa das instituições do sistema imobiliário. Para vender, os caminhos são os mesmos: quitar o empréstimo e cancelar a garantia, ou obter a anuência do credor para transferir os direitos (art. 29).
Enquanto a garantia estiver ali, o comprador não recebe um imóvel livre. Toda a negociação gira em torno de uma pergunta: a garantia será cancelada antes da venda, no meio dela, ou vai junto com o imóvel?
Os três caminhos
| Caminho | Quando costuma servir | Quem decide o ritmo |
|---|---|---|
| Quitar antes, com recursos próprios | Saldo devedor pequeno ou dinheiro disponível | Você e o banco |
| Quitar com o pagamento do comprador | Saldo relevante e comprador com recursos ou financiamento próprio | Você, o comprador e os dois bancos, se houver |
| Transferir a dívida ao comprador | Comprador quer assumir as parcelas | O banco credor, que precisa concordar |
1. Quitar antes e vender com a matrícula livre
É o caminho mais simples de explicar ao comprador, porque ele recebe uma matrícula sem a garantia do banco. O ponto fraco é o tempo: pagar a dívida não limpa a matrícula sozinho. Entre a quitação e a matrícula livre há duas etapas que dependem de terceiros, cada uma com prazo previsto em lei:
- o banco tem 30 dias da liquidação para fornecer o termo de quitação (Lei 9.514/1997, art. 25, §1º); se não cumprir, a lei prevê multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato (§1º-A);
- com o termo, o cancelamento da propriedade fiduciária é feito por averbação no Registro de Imóveis (art. 25, §2º; Lei 6.015/1973, art. 248), com prazo de 5 dias quando não há exigências (art. 188, §1º, I).
Quem marca a data da escritura sem contar esses prazos costuma descobrir, na véspera, que a matrícula ainda mostra o banco como credor. O que é a baixa e por que ela às vezes trava está em baixa de alienação fiduciária no DF.
2. Usar o dinheiro do comprador para quitar
Aqui existe um impasse natural: o comprador não quer pagar sem ver a matrícula livre, e você não consegue liberar a matrícula sem o dinheiro dele. É nesse caminho que mais aparecem conflitos, porque o contrato entre as partes costuma ser omisso em pontos como a divisão do preço entre o banco credor e o vendedor, a responsabilidade pelo cancelamento da garantia e o que acontece se o termo de quitação atrasar. Essas regras precisam estar escritas antes de qualquer pagamento, em contrato redigido ou revisado por advogado.
Se o comprador vai financiar ou usar FGTS, some mais um participante. A CAIXA exige, para o uso do FGTS, imóvel matriculado e sem gravame que impeça a venda. O banco do comprador vai querer saber como e quando a sua garantia será cancelada, e o procedimento dele define parte do cronograma.
3. Transferir o financiamento ao comprador
A Lei 9.514/1997, art. 29, permite que você transmita os seus direitos sobre o imóvel com anuência expressa do banco; o comprador passa a responder pelas obrigações. Sem essa anuência, a transferência não vale contra o credor. As condições (análise do comprador, taxas, contrato novo) são definidas pelo banco. Veja transferir financiamento para outra pessoa.
O que não fazer: o "repasse" sem o banco
Vender por contrato particular e deixar o comprador pagando as parcelas no seu nome parece rápido, mas:
- você continua como devedor fiduciante e, pelo Código Civil (art. 1.245, §1º), o imóvel segue vinculado a você até um registro novo;
- IPTU e condomínio continuam sob sua responsabilidade perante o credor (Lei 9.514/1997, art. 24, §2º);
- se o comprador parar de pagar, é você quem será intimado a purgar a mora em 15 dias (art. 26, §1º), e o imóvel pode ir a leilão.
Os riscos do lado de quem compra estão em imóvel sem escritura no DF.
Impostos e custos do lado do vendedor
- ITBI não é do vendedor: o contribuinte é o adquirente (Lei 3.830/2006, art. 7º).
- Ganho de capital: se houver lucro na venda, o imposto é apurado perante a Receita Federal. Para simular, use a calculadora de ganho de capital na venda.
- Cancelamento da garantia: há emolumentos do cartório de registro de imóveis, pela tabela oficial do TJDFT.
O que costuma atrasar a venda
- Matrícula desatualizada. A garantia pode estar registrada em nome de um banco que já não é o credor, ou pode haver outro ônus além dela. Sem conhecer a matrícula antes de anunciar, o vendedor promete ao comprador um prazo que não controla.
- Quitação sem baixa. O saldo foi pago anos atrás, mas o cancelamento nunca foi averbado. Para o comprador e para o banco dele, o imóvel continua com garantia.
- Pendências do próprio vendedor. Certidões pessoais com ações, protestos ou débitos pesam na análise de quem compra, financiado ou não. O quadro geral está em vender imóvel no DF: documentos do vendedor.
- FGTS do comprador. Uso recente de FGTS no imóvel ou garantia ainda não cancelada podem impedir o comprador de usar o fundo.
Onde entramos e onde não entramos
Nossa análise documental mostra, antes de você anunciar, o que a matrícula e as certidões revelam sobre o imóvel e sobre você como vendedor: qual garantia está registrada, em nome de quem, se há outros ônus e o que pode travar o comprador ou o banco dele. Você recebe as certidões conferidas e um relatório claro do que resolver antes de fechar. Negociar com o banco e cancelar a garantia no cartório são atos seus (qualquer pessoa pode apresentar o termo de quitação ao Registro de Imóveis, Lei 6.015/1973, art. 217); protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do atendimento atual.
A redação do contrato com o comprador, com a ordem de pagamentos e as consequências de atraso, é trabalho jurídico.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.