O que é gravame
A matrícula é o documento que identifica o imóvel no cartório de registro de imóveis e reúne tudo o que aconteceu com ele. Gravame, ou ônus, é qualquer direito ou restrição de terceiro que pesa sobre o imóvel e está anotado ali.
A matrícula importa porque, pela Lei 13.097/2015, art. 54, o que não está nela não pode ser oposto a quem compra de boa-fé. O lado inverso também vale: o que está na matrícula acompanha o imóvel e aparece para qualquer comprador, banco ou tabelião.
Os ônus mais comuns
| Ônus | O que é | Como sai |
|---|---|---|
| Alienação fiduciária | Garantia do financiamento: o banco fica com a propriedade resolúvel até a quitação | Averbação do cancelamento com o termo de quitação (Lei 9.514/1997, art. 25) |
| Hipoteca | Garantia real em que o imóvel continua do devedor | Averbação do cancelamento com quitação ou autorização do credor (Lei 6.015/1973, art. 251) |
| Penhora | Constrição judicial numa execução | Depende do processo judicial em que foi determinada |
| Indisponibilidade | Ordem que impede dispor do bem, centralizada na CNIB | Depende da autoridade que a determinou |
| Usufruto | Direito de usar e fruir o imóvel de outra pessoa | Cancelamento do registro por morte, renúncia, termo e outras causas (Código Civil, art. 1.410) |
Alienação fiduciária
Aparece na matrícula quando o imóvel garante um financiamento (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 35). Quitado o contrato, o banco tem 30 dias para entregar o termo de quitação, sob multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (Lei 9.514/1997, art. 25, §§1º e 1º-A). Por que a garantia continua na matrícula depois da quitação está em baixa de alienação fiduciária.
Hipoteca
A hipoteca pode se extinguir por pagamento, renúncia, remição e outras causas (Código Civil, art. 1.499), mas a extinção só produz efeito perante terceiros com a averbação do cancelamento (Código Civil, art. 1.500). Veja cancelamento de hipoteca.
Penhora e indisponibilidade (CNIB)
A penhora nasce num processo judicial. A indisponibilidade é centralizada na CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens), administrada pelo ONR (Provimento CNJ 149/2023, art. 320). Tabeliães e registradores são obrigados a consultá-la; consultar o próprio CPF é gratuito (art. 320-L). Nos dois casos, a baixa não depende do cartório: ela depende do processo ou da autoridade que determinou a restrição.
Discutir penhora ou indisponibilidade no processo pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Usufruto
Sobre imóvel, o usufruto se constitui pelo registro (Código Civil, art. 1.391). Com a morte do usufrutuário, por exemplo, ele se extingue e o registro é cancelado. No DF, a extinção do usufruto tem guia própria de ITCD.
Por que um ônus resolvido continua na matrícula
O cartório de registro de imóveis não acompanha contratos bancários nem processos judiciais. Uma dívida paga, um processo encerrado ou a morte de um usufrutuário mudam a situação de fato, mas a matrícula só muda quando chega a ela o documento que autoriza o cancelamento: termo de quitação, autorização do credor ou ordem judicial. O cancelamento é feito por averbação, com o motivo e o título declarados (Lei 6.015/1973, art. 248), e, no caso de garantias, sem exigências e com emolumentos pagos, tem prazo de 5 dias (art. 188, §1º, I).
A consequência é que uma matrícula pode carregar ônus que já não existem de fato, e isso só aparece na venda, no financiamento ou no inventário. A diferença entre os atos está em registro × averbação.
Corrigir a matrícula
Nem todo problema é um ônus. Às vezes a matrícula está errada ou desatualizada:
- Retificação: corrige erros de transposição, dados das partes, confrontações ou medidas. Quando muda medida perimetral, exige planta, memorial com ART e anuência dos vizinhos (Lei 6.015/1973, art. 213). Veja retificação de área.
- Unificação: junta numa só matrícula imóveis contíguos do mesmo dono (arts. 234 e 235). Veja unificação de matrículas.
Antes de comprar, vender ou financiar, o ponto de partida é a certidão atualizada da matrícula, lida até o fim: um ônus pode ter sido cancelado num ato posterior, e outro pode estar escondido no meio do histórico. As certidões de uma compra estão em certidões imobiliárias no DF.