Um imóvel na prática, duas matrículas no papel
Cada imóvel tem a sua matrícula no cartório de registro de imóveis. Quando alguém compra o lote vizinho, ou herda dois terrenos lado a lado, fica com duas matrículas para o que, na prática, virou um imóvel só: um muro derrubado, uma casa que ocupa os dois lotes, um único portão. A unificação, também chamada de fusão, junta essas matrículas numa matrícula nova.
O problema de não unificar raramente aparece no dia a dia. Ele surge quando é preciso descrever o imóvel num único documento: para vender, financiar, averbar a construção ou fazer inventário.
Os requisitos da lei
A Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos, LRP) trata do tema em dois artigos.
Art. 234: imóveis contíguos do mesmo dono
Podem ser fundidos numa só matrícula, com novo número, os imóveis que atendam a três condições ao mesmo tempo:
| Requisito | O que significa |
|---|---|
| Contíguos | Fazem divisa entre si |
| Mesmo proprietário | Estão no nome da mesma pessoa ou das mesmas pessoas |
| Matrículas autônomas | Cada um já tem a sua matrícula |
Feita a fusão, as matrículas anteriores são encerradas.
Art. 235: transcrições e sistemas mistos
Imóveis mais antigos podem não ter matrícula, só transcrição, o sistema anterior à LRP. O art. 235 prevê a unificação também nesses casos e quando há mistura de matrícula e transcrição.
Unificação × remembramento
As duas palavras aparecem juntas, mas tratam de planos diferentes:
- Unificação é o ato do cartório de registro de imóveis que junta as matrículas (LRP, arts. 234 e 235).
- Remembramento é a junção urbanística de lotes. No DF, desdobro e remembramento seguem hoje a Lei Complementar 1.027/2023 e o Decreto 46.143/2024, com análise pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH). A antiga Portaria SEDUH 37/2021 regulamentava a LC 950/2019, revogada pela LC 1.027. Lote mínimo, testada e prazo de registro do desdobro estão explicados em desmembramento de lote no DF.
Se a junção dos terrenos muda o desenho dos lotes perante as normas urbanísticas, pode haver uma etapa na SEDUH antes do cartório. Qual caminho se aplica depende do caso concreto.
Por que a unificação costuma travar
- Donos diferentes no papel. A unificação exige o mesmo proprietário. Se um lote foi comprado e a compra nunca foi registrada, ou se um deles veio de herança sem partilha registrada, a titularidade precisa ser igualada antes.
- Frações diferentes. Dois irmãos donos de um lote meio a meio e só um deles dono do vizinho não são "o mesmo proprietário" para a lei.
- Descrições que não fecham. Se as medidas das matrículas não correspondem ao terreno real, pode ser preciso retificar a área antes.
- Ônus em uma das matrículas. Hipoteca, alienação fiduciária ou penhora em um dos imóveis precisam ser tratadas na matrícula nova. A Tabela III do TJDFT prevê que o transporte de ônus não paga emolumentos (Nota 8), mas as condições para levar o ônus à matrícula nova dependem da análise do cartório.
- Etapa urbanística não prevista. Quem vai direto ao cartório sem verificar se há remembramento a aprovar pode receber exigência.
Por que vale a pena unificar
Uma matrícula única simplifica a vida do imóvel: uma só certidão para vender ou financiar, uma só descrição para averbar a construção que ocupa os dois terrenos e menos chance de divergência entre o que existe e o que está registrado. Sem ela, cada negócio precisa descrever dois imóveis, e qualquer diferença entre as matrículas vira exigência.
Quem participa
- Cartório de registro de imóveis: analisa o requerimento, encerra as matrículas antigas e abre a nova (LRP, art. 234), com prazo de 10 dias úteis para o ato ou a exigência (art. 188).
- SEDUH: quando há remembramento urbanístico.
- Engenheiro ou arquiteto: se o cartório ou a SEDUH pedir planta, memorial descritivo ou levantamento. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina (ART/RRT quando exigida). Eles não fazem parte da nossa equipe.
Custos
Os emolumentos seguem a Tabela III (Registro de Imóveis) do TJDFT, Resolução 2/2025, com CCRCPN de 7% e ISSQN de 5%. O valor da unificação não foi conferido nesta página. Se houver etapa na SEDUH ou trabalho técnico, esses custos são à parte.
Que tipo de serviço resolve
Antes de pensar em requerimento, é preciso confirmar que os requisitos existem: mesmo dono, mesmas frações, divisa comum, descrições coerentes e ônus conhecidos. Obtemos as certidões atualizadas de cada matrícula e fazemos a conferência entre elas, apontando o que impede a fusão hoje e o que precisa ser resolvido antes. Os outros ajustes possíveis na matrícula estão em gravames e matrícula.