O que você encontrou
Você pediu a certidão da matrícula e ela mostra um registro ou averbação de penhora, ou uma averbação dizendo que existe uma execução contra o vendedor. O vendedor diz que "é coisa antiga", "já está resolvendo" ou que "não impede a venda". A pergunta é o que acontece com você se comprar assim.
Por que a penhora é um problema do comprador
A penhora é a constrição de um bem para garantir o pagamento numa execução. Quando ela vai para a matrícula, três regras passam a trabalhar contra quem compra depois:
- Conhecimento presumido. Com a averbação, há presunção absoluta de conhecimento por terceiros (CPC, art. 844). Não adianta dizer que não viu.
- Prova da fraude. O registro da penhora faz prova quanto à fraude de qualquer transação posterior (Lei 6.015/1973, art. 240).
- Fraude à execução. Vender o bem quando já há averbação da execução ou de constrição do processo é fraude à execução (CPC, art. 792, II e III), e a venda é ineficaz em relação ao exequente (§1º).
Ineficaz não quer dizer que a escritura some: quer dizer que, para o credor, é como se o imóvel continuasse do devedor. Ele pode seguir para leilão no processo, e você discute o prejuízo com o vendedor depois.
A regra da concentração na matrícula (Lei 13.097/2015, art. 54) protege o comprador de boa-fé contra o que não está na matrícula. A penhora averbada é justamente o que está lá.
Nem toda anotação é igual
| O que aparece | O que é | Peso para o comprador |
|---|---|---|
| Registro ou averbação de penhora | O imóvel já foi constrito numa execução | Alto: a venda fica exposta ao credor |
| Averbação premonitória (CPC, art. 828) | Aviso de que existe execução admitida contra o dono | Alto: venda posterior presume-se em fraude (art. 828, §4º) |
| Indisponibilidade (CNIB) | Ordem que impede dispor dos bens | Alto: o tabelião consulta a CNIB e registra o resultado na escritura |
| Penhora já cancelada | Averbação de cancelamento posterior | Baixo, se a certidão atualizada confirmar |
Leia a certidão até o fim: uma penhora pode ter sido cancelada numa averbação mais abaixo.
A sequência segura
- Identifique cada constrição: número do processo, vara, credor e valor, a partir da certidão da matrícula.
- Descubra quanto falta pagar: o vendedor, pelo advogado dele, apresenta a posição atualizada do processo.
- Resolva no processo, antes da escritura: pagamento ou remição (CPC, art. 826), acordo homologado ou substituição da penhora por outro bem ou depósito.
- Espere a ordem de cancelamento e a averbação na matrícula. O caminho está em cancelamento de penhora.
- Só então assine e pague o preço, com a certidão atualizada mostrando a matrícula sem a constrição.
Quando o vendedor só consegue pagar a dívida com o dinheiro da venda, o contrato precisa ligar cada parcela do preço a um passo do processo, e o pagamento ao credor deve ser feito nos autos. Essa engenharia é trabalho de advogado.
Se houver promessa de compra e venda registrada antes da penhora, o promitente comprador deve ser intimado na execução (CPC, art. 799, III). É mais uma razão para registrar a promessa quando o negócio vai demorar.
O risco que não aparece na matrícula
Execuções que ainda não foram averbadas também contam. O CPC, art. 792, IV, considera fraude a venda feita quando já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. A Lei 13.097/2015 dispensa as certidões forenses para a validade do negócio, e no DF o tabelião deve orientar as partes sobre as certidões de feitos ajuizados (Código de Normas do TJDFT, art. 229, §5º). Pedir essas certidões em nome do vendedor continua sendo a diligência recomendada. Veja certidões de feitos ajuizados do vendedor.
E se for leilão
Comprar o imóvel no próprio leilão da execução é outro caminho, com regras próprias: no leilão judicial, créditos sobre o bem, inclusive os propter rem, se sub-rogam no preço (CPC, art. 908, §1º). Veja comprar imóvel em leilão.
Quem participa
- Vendedor e o advogado dele: resolvem a dívida no processo e obtêm a ordem de cancelamento.
- Juízo da execução: homologa o acordo ou declara quitada a dívida e manda cancelar.
- Registro de imóveis: averba o cancelamento.
- Tabelionato de notas: consulta a CNIB e registra na escritura os ônus e advertências (Código de Normas, arts. 229 e 232).
- Seu advogado: avalia o risco e redige as cláusulas.
Podemos emitir a certidão da matrícula, as certidões de distribuição e a de protesto do vendedor e entregar um relatório de conferência, para você decidir com o quadro completo.
Avaliar o risco de fraude à execução, negociar com o credor e redigir as cláusulas da compra são atos de advocacia. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.