A dívida acabou, a penhora não
A execução foi paga, houve acordo, o processo foi extinto ou um terceiro provou que o imóvel era dele. Mesmo assim, a certidão da matrícula continua mostrando a penhora. Para qualquer comprador, banco ou tabelião, o imóvel segue constrito, e a conversa sobre venda ou financiamento para ali.
Por que a penhora continua lá
A penhora é a constrição de um bem para garantir o pagamento numa execução judicial. Para produzir efeito contra qualquer pessoa, ela é levada à matrícula: o CPC, art. 844, diz que cabe ao exequente providenciar a averbação da penhora no registro competente para a presunção absoluta de conhecimento por terceiros, e a Lei 6.015/1973 prevê o registro das penhoras (art. 167, I, 5). A partir daí, qualquer venda posterior fica exposta à alegação de fraude (Lei 6.015/1973, art. 240).
O registro de imóveis não acompanha o processo. O fim da execução acontece no juízo; na matrícula, nada muda até que chegue o documento que autoriza o cancelamento. Por isso é tão comum encontrar penhoras de processos encerrados há anos.
De onde vem a autorização para cancelar
| Situação | De onde vem a autorização |
|---|---|
| Dívida paga ou execução remida (CPC, art. 826) | Decisão do juízo da execução |
| Acordo entre credor e devedor homologado | Decisão do juízo |
| Penhora substituída por outro bem ou por depósito | Decisão do juízo |
| Execução extinta | Sentença com trânsito em julgado |
| Terceiro provou que o bem é dele, por embargos de terceiro (CPC, art. 674) | Decisão nos embargos |
| Averbação premonitória de bem que não foi penhorado (CPC, art. 828) | Pedido do exequente ou ordem do juiz |
Em todos os casos, o ponto de partida é o processo, e não o cartório. A Lei 6.015/1973, art. 250, admite o cancelamento em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, a requerimento unânime das partes do ato registrado ou a requerimento do interessado com documento hábil. E o art. 259 é taxativo: o cancelamento não pode ser feito com base em sentença ainda sujeita a recurso.
Se você não é parte na execução, por exemplo porque a penhora atingiu um imóvel que é seu por dívida de outra pessoa, o meio previsto é o dos embargos de terceiro (CPC, art. 674). Na execução, eles podem ser opostos até 5 dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, sempre antes da assinatura da respectiva carta (art. 675). Esperar demais pode fechar essa porta.
O que a penhora esquecida causa
- Venda travada. Enquanto a penhora estiver na matrícula, ela aparece para qualquer comprador, e a venda feita com constrição lançada é tratada como fraude à execução. Veja o lado de quem compra em comprar imóvel com penhora.
- Crédito negado. Nenhum banco aceita em garantia um imóvel penhorado por outro credor.
- Documento judicial incompleto. Ordem que não identifica o processo, o imóvel, a matrícula e o ato a cancelar tende a gerar nota devolutiva, e o problema volta ao processo.
- Um ato esconde outro. A mesma execução pode ter gerado averbação premonitória (CPC, art. 828) ou indisponibilidade na CNIB. Cancelar só a penhora não libera o imóvel se as outras anotações continuarem lá. A comparação entre elas está em penhora e indisponibilidade na matrícula.
- Ordem de outra Justiça ou de outro estado. A penhora pode ter vindo da Justiça do Trabalho, da Federal ou de um processo fora do DF. O documento passa pela mesma qualificação de qualquer título, e cada constrição depende do seu próprio processo.
Prazos e custos previstos em norma
O cartório tem 10 dias úteis para averbar ou emitir nota devolutiva (Lei 6.015/1973, art. 188). O cancelamento é feito por averbação, com o motivo e o título declarados (art. 248), e os emolumentos seguem a tabela do TJDFT. No DF, a certidão eletrônica de ônus deve declarar se há ônus e qual foi o último ato (Código de Normas, art. 472, §1º): é ela que você vai mostrar a um comprador ou ao banco depois da baixa.
Quem participa
- Juízo da execução: decide e expede a ordem de cancelamento.
- Advogado da parte: pede a ordem no processo.
- Registro de imóveis: qualifica o documento e averba o cancelamento.
- Você: confere o resultado na matrícula.
Que tipo de serviço resolve
Antes de acionar o advogado, vale saber exatamente o que há na matrícula: quantas constrições existem, de quais processos, em que ordem e se alguma já foi cancelada em ato posterior. Entregamos a certidão atualizada da matrícula e um relatório de conferência com cada ato encontrado, para o seu advogado pedir no processo o que realmente falta. Depois da averbação, a nova certidão confirma a baixa.
Obter a ordem de cancelamento, discutir a penhora ou opor embargos de terceiro são atos do processo judicial. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.