De onde vêm essas cláusulas
As três cláusulas restritivas são impostas por quem dá o bem: o doador, na escritura de doação, ou o testador, no testamento. O Código Civil fala em bens gravados "por ato de liberalidade" (art. 1.911). Por isso elas aparecem, em geral, em imóveis recebidos dos pais ou avós, muitas vezes junto com a reserva de usufruto.
Cada uma tem um alvo diferente:
| Cláusula | O que impede | Efeito típico |
|---|---|---|
| Inalienabilidade | Vender, doar ou transferir de outro modo | O beneficiário fica com o imóvel, mas não pode dispor dele livremente |
| Impenhorabilidade | Que o imóvel seja penhorado por dívidas do beneficiário | Credores não podem levar o bem à execução (CPC, arts. 832 e 833, I) |
| Incomunicabilidade | Que o imóvel entre na comunhão do casamento ou união | O bem, e o que o substituir, fica excluído da comunhão (Código Civil, art. 1.668, I) |
A regra do "pacote"
O Código Civil, art. 1.911, diz que a cláusula de inalienabilidade implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. Quem recebe um imóvel inalienável recebe, automaticamente, as três proteções.
O caminho inverso não está escrito na lei: o artigo trata só da inalienabilidade. Uma cláusula isolada de impenhorabilidade ou de incomunicabilidade não aparece no texto como capaz de impedir a venda. Leia exatamente quais cláusulas constam do título.
O limite da legítima
Os herdeiros necessários têm direito à legítima, que é a metade dos bens da herança (Código Civil, art. 1.846). Sobre essa parte, o testador só pode estabelecer as cláusulas se houver justa causa declarada no testamento (art. 1.848). Sem a justificativa, a restrição sobre a legítima não se sustenta.
Há uma regra de transição para testamentos antigos: os feitos sob o Código de 1916, com sucessão aberta até um ano depois da vigência do Código atual, precisavam de aditamento declarando a justa causa; sem isso, "não subsistirá a restrição" (art. 2.042).
A doação feita aos filhos pode ser tratada como antecipação da herança; o conceito está em adiantamento de legítima. Testamentos e inventário com testamento estão em inventário com testamento no DF.
Como descobrir se o imóvel tem cláusula
A Lei 6.015/1973, art. 167, II, 11, prevê a averbação das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. No DF, o Código de Normas manda o oficial consignar na matrícula, de ofício, a condição ou o ônus anunciado em cláusula do título (art. 413). Na prática:
- a certidão de ônus reais ou de inteiro teor mostra a averbação e o título que a originou;
- a escritura de doação ou o formal de partilha trazem o texto completo da cláusula, com prazo e condições, se houver.
Quem pretende comprar deve conferir isso antes de qualquer sinal: imóvel inalienável não pode ser vendido pelo caminho comum da escritura.
Vender mesmo assim: a sub-rogação
A lei prevê uma saída, mas ela passa pelo juiz:
- Pedido judicial, com a justa causa ou a conveniência econômica do beneficiário (Código Civil, arts. 1.848, §2º, e 1.911, parágrafo único).
- Autorização do juiz para a venda.
- Conversão do dinheiro em outros bens, que ficam sub-rogados: as mesmas cláusulas passam para o bem novo.
O mesmo vale se o imóvel for desapropriado: o valor recebido é convertido em outros bens com as mesmas restrições (art. 1.911, parágrafo único). Ou seja, a cláusula não desaparece com a venda; ela muda de endereço.
Tirar a cláusula da matrícula
O cancelamento de qualquer ato na matrícula segue as hipóteses gerais da Lei 6.015/1973, art. 250: decisão judicial transitada em julgado, requerimento unânime das partes do ato ou requerimento do interessado com documento hábil. O panorama está em cancelamento de registro ou de ônus.
O que não encontramos em norma oficial:
- se a cláusula vitalícia se extingue com a morte do beneficiário e se a certidão de óbito basta para averbar o fim;
- se o doador pode liberar a cláusula por nova escritura;
- se existe, no DF, via de cancelamento sem juiz específica para esses casos.
Por isso não publicamos um passo a passo de cancelamento. Cada situação depende do texto do título e da análise de um advogado, e o cartório da matrícula dirá o que aceita como documento hábil.
Onde podemos ajudar
Obtemos a certidão atualizada da matrícula e localizamos o título que impôs a cláusula, para você e seu advogado saberem exatamente o que está escrito. Redigir a doação, o testamento ou o pedido de sub-rogação não faz parte dos nossos serviços.
Impor cláusulas em doação ou testamento, pedir autorização judicial de venda ou discutir a extinção da cláusula são atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.