Cinco anotações que parecem iguais e não são
Quem pede a certidão da própria matrícula e encontra uma anotação judicial costuma chamar tudo de "penhora". Mas o que está escrito define o que você ainda pode fazer com o imóvel e a quem pedir a retirada.
| Anotação | De onde vem | Alcance |
|---|---|---|
| Penhora | Execução de dívida já em curso | Aquele imóvel, naquele processo |
| Arresto | Constrição determinada pelo juízo no processo | Aquele imóvel, naquele processo |
| Averbação premonitória | Certidão de que a execução foi admitida (CPC, art. 828) | Aviso: vendas posteriores presumem-se em fraude (§4º) |
| Indisponibilidade | Ordem cadastrada na CNIB por CPF ou CNPJ | Bens específicos ou o patrimônio inteiro da pessoa |
| Certidão de dívida ativa averbada | Órgão público credor | Só aviso; não torna o bem indisponível (CNN, art. 320-S, §1º) |
A lei manda lançar as penhoras, arrestos e sequestros de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 5) e averbar a indisponibilidade (art. 247). O conceito de penhora está no glossário, e o da central, em CNIB. Aqui o foco é o efeito prático para o dono.
Registro ou averbação? A lei usa os dois nomes
O CPC fala em averbação da penhora (arts. 799, IX, e 844). A Lei de Registros Públicos (art. 167, I, 5) e o Código de Normas do DF (art. 421) falam em registro. O Código Nacional de Normas diz que a constrição "será registrada ou averbada". Para o dono do imóvel, o nome do ato pouco importa: o que conta é que a penhora está lançada na matrícula e, a partir daí, vale contra todos (CPC, art. 844).
De onde a ordem vem até a matrícula
- Penhora e arresto podem ser lançados com a certidão do ato, sem mandado (CPC, art. 844; Código de Normas do DF, art. 421). Na penhora sem indicação de quota-parte, o cartório lança a constrição sobre o bem inteiro (CNN, art. 320-AJ).
- Canal eletrônico. O Código de Normas do DF (abril de 2026) cita o módulo "Penhor Online" (art. 479). O Código Nacional de Normas, alterado em maio de 2026, criou o Constrijud como canal exclusivo para penhoras, arrestos, averbações premonitórias e outras ordens, com qualificação em até 10 dias úteis (arts. 320-X a 320-AG). Pela hierarquia, prevalece a norma nacional mais recente. Como os cartórios do DF aplicam isso no dia a dia ainda não foi confirmado.
- Indisponibilidade só chega pela CNIB. Ofício, mandado ou e-mail não servem (CNN, art. 320-E).
O que cada anotação bloqueia
Com penhora ou arresto
Nenhuma norma torna o imóvel penhorado inalienável. O efeito é outro: a venda feita depois da penhora lançada é fraude à execução e fica ineficaz em relação ao credor (CPC, art. 792, §1º). O imóvel continua respondendo pela dívida, mesmo em nome do comprador (art. 790, V). O impacto para quem compra está em comprar imóvel com penhora.
Alguns detalhes que o proprietário costuma ignorar:
- Imóvel com alienação fiduciária. A penhora recai sobre os direitos do devedor, e não impede o banco de consolidar a propriedade, salvo ordem expressa de bloqueio (CNN, art. 320-AK, §1º).
- Cônjuge ou coproprietário fora da execução. A quota dele recai sobre o produto da venda, com preferência na arrematação (CPC, art. 843).
- Bem de família e cláusulas. Não respondem pela execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou inalienáveis (CPC, art. 832). Alegar isso é tarefa de advogado no processo. Veja também cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade.
Com indisponibilidade
- Escritura: pode ser lavrada, mas o tabelião consulta a CNIB antes, cientifica as partes e consigna a restrição de forma clara e destacada (Código de Normas do DF, arts. 214 e 237, II).
- Registro: título prenotado antes da ordem pode ser registrado, salvo decisão judicial em contrário (Código de Normas do DF, art. 500, §2º; CNN, art. 320-I, §3º). A leitura inversa desses dispositivos indica que um título apresentado depois da ordem fica, na prática, travado.
- Compra nova: se quem está com indisponibilidade compra um imóvel, a ordem é averbada logo depois do registro da compra, inclusive quando há alienação fiduciária (CNN, art. 320-J).
- Preferência do proprietário: é possível indicar imóveis sobre os quais você prefere que as ordens recaiam, mas a indicação não vincula o Judiciário (CNN, art. 320-K).
O que continua possível
Constrição ou indisponibilidade não congelam a matrícula por completo. Retificação, unificação, desdobro, desmembramento, divisão e Reurb podem ser feitos sem autorização de quem deu a ordem, e as restrições são transportadas para as novas matrículas (CNN, arts. 320-H e 320-AL), salvo ordem judicial em contrário. Se você precisa corrigir a área, veja retificação de área; se quer juntar lotes, unificação de matrículas.
Quem manda retirar
| Anotação | Quem autoriza a retirada | Onde se faz |
|---|---|---|
| Penhora, arresto ou averbação premonitória | Juízo do processo | Averbação de cancelamento no cartório da matrícula; veja cancelamento de penhora |
| Indisponibilidade | A autoridade que a decretou, cadastrando o cancelamento na CNIB | O cartório averba sem mandado, pagos os emolumentos (CNN, art. 320-D) |
| Dívida ativa averbada | O órgão credor, após o pagamento | Averbação de cancelamento |
Consequência prática: o proprietário não consegue cancelar a indisponibilidade no cartório por conta própria. Primeiro vem a ordem de cancelamento na CNIB; só então o cartório averba.
Por que o diagnóstico vem antes do advogado
O erro mais caro nesses casos é tratar tudo como "a penhora": pedir a baixa de um ato e descobrir, meses depois, que havia outra constrição, uma averbação premonitória de outro processo ou uma indisponibilidade decretada por outra autoridade. Cada anotação tem origem e saída próprias, e uma certidão lida pela metade esconde isso. Uma constrição também pode ter sido cancelada num ato posterior, mais abaixo na matrícula.
Entregamos a certidão atualizada da matrícula e um relatório de conferência com cada ato encontrado, a ordem em que aparecem, o processo e a autoridade de origem. Com esse quadro, o advogado sabe exatamente o que pedir e a quem. Pedir a retirada no processo e representar você perante o juízo não fazem parte do atendimento.
Discutir penhora, arresto ou indisponibilidade, alegar bem de família ou pedir o levantamento da ordem são atos do processo. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.