O que a garantia significa para quem compra
Quando a matrícula mostra alienação fiduciária, o vendedor ainda não é dono pleno: pela Lei 9.514/1997, art. 22, ele transferiu ao banco a propriedade resolúvel do imóvel como garantia do financiamento. Ela volta para ele só com a quitação. Até lá, o que o vendedor tem são direitos sobre o imóvel, e ele só pode transmiti-los com anuência expressa do banco, ficando o comprador com as obrigações do contrato (art. 29).
Com hipoteca, o quadro é outro: o vendedor continua proprietário, e a lei declara nula a cláusula que proíbe vender o imóvel hipotecado (Código Civil, art. 1.475). Mas a hipoteca acompanha o imóvel: ele segue sujeito ao pagamento da dívida por vínculo real (art. 1.419), e o contrato pode prever que a venda antecipa o vencimento do crédito (art. 1.475, parágrafo único).
Nos dois casos, o risco é o mesmo: pagar o preço ao vendedor e receber um imóvel que ainda garante a dívida dele.
Os três caminhos
1. O vendedor quita e baixa a garantia antes
É o mais simples para o comprador. O vendedor paga o saldo, recebe o termo de quitação e pede ao cartório a averbação do cancelamento. Só depois vem a escritura de compra e venda, com a matrícula limpa.
- O banco tem 30 dias da liquidação para fornecer o termo de quitação, sob multa (Lei 9.514/1997, art. 25, §§1º e 1º-A).
- À vista do termo, o registro de imóveis cancela a propriedade fiduciária (art. 25, §2º), por averbação (Lei 6.015/1973, art. 248).
- Cancelamento de garantia, sem exigência e com emolumentos pagos, tem prazo de 5 dias úteis no cartório (art. 188, §1º, I).
Por que a garantia continua na matrícula mesmo depois da quitação está em baixa de alienação fiduciária. Para hipoteca, veja cancelamento de hipoteca.
2. O preço quita o saldo na própria venda
Comum quando o vendedor não tem dinheiro para quitar antes. Parte do preço vai direto ao banco do vendedor para liquidar o saldo, e o restante vai ao vendedor. Pontos a amarrar no contrato:
- extrato oficial do saldo devedor com data, emitido pelo banco;
- pagamento direto ao banco, e não ao vendedor, da parcela que quita a dívida;
- prazo para o vendedor entregar o termo de quitação e para a averbação do cancelamento;
- o que acontece se o termo não sair, e quando a escritura e o restante do preço serão pagos.
Se você também vai financiar, o seu banco entra na operação e define a ordem dos atos. As exigências de cada banco não foram objeto desta página; confirme com ele.
3. O comprador assume o financiamento
Pela Lei 9.514/1997, art. 29, o vendedor pode transmitir os direitos que tem sobre o imóvel com anuência expressa do banco, e o comprador assume as obrigações. O banco analisa o comprador como faria com um novo cliente. Veja transferir financiamento para outra pessoa.
Contrato de gaveta, em que o comprador passa a pagar as parcelas sem que o banco saiba, não tem a anuência que o art. 29 exige. O imóvel continua garantindo a dívida do vendedor, e o comprador não aparece em lugar nenhum.
O que conferir antes de pagar qualquer coisa
- Certidão atualizada da matrícula: mostra a garantia, o credor, o número do registro e se há outros ônus além dela.
- Extrato do saldo devedor emitido pelo banco, com data.
- Situação das parcelas: atraso pode levar à consolidação da propriedade em nome do banco e ao leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27). Imóvel com intimação para purgar a mora é outro cenário.
- Encargos do imóvel: na alienação fiduciária, IPTU e condomínio são de responsabilidade do fiduciante. Peça as certidões e a declaração do condomínio. Veja imóvel com IPTU atrasado.
- Na escritura: se houver ônus, o tabelião do DF registra advertência expressa ao comprador (Código de Normas do TJDFT, art. 229, §2º). Leia essa cláusula.
Quem participa
- Banco do vendedor: informa o saldo, recebe a quitação, emite o termo ou concorda com a transmissão.
- Seu banco: se você financiar, define a sequência da operação.
- Tabelionato de notas: lavra a escritura, quando não é o contrato bancário com força de escritura.
- Registro de imóveis: averba o cancelamento e registra a compra.
- Advogado: para redigir as cláusulas de pagamento ao banco, prazos e penalidades.
Podemos fazer a conferência documental do imóvel e do vendedor, com certidão da matrícula e demais certidões, e entregar um relatório antes de você assinar. Contatos com o banco e protocolo no cartório são feitos pelas partes.
A redação das cláusulas que ligam o pagamento à quitação do banco, e a análise de riscos do contrato, pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.