O que a averbação premonitória avisa
O nome vem de "premonição": a anotação avisa antes que o imóvel pode vir a responder por uma dívida. O Código de Processo Civil permite que o credor, depois que o juiz admite a execução, obtenha uma certidão com a identificação das partes e o valor da causa para averbá-la no registro de imóveis ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade (CPC, art. 828). O mesmo código põe entre as tarefas do credor averbar em registro público a propositura da execução e as constrições, para conhecimento de terceiros (art. 799, IX).
Na certidão da matrícula, a anotação costuma aparecer como averbação de existência de execução ou de execução admitida, com o número do processo, o juízo, o credor e o valor. Três pontos ajudam a ler essa linha:
- Não houve penhora ainda. O imóvel não foi escolhido para pagar a dívida. O credor pode averbar a certidão em vários bens do devedor ao mesmo tempo.
- O dono continua dono. A averbação não transfere nem bloqueia a propriedade.
- O efeito é sobre quem compra depois. A partir da averbação, a venda ou a oneração do imóvel presume-se em fraude à execução (art. 828, § 4º).
A comparação com penhora, arresto, indisponibilidade e citação de ação está em penhora e indisponibilidade na matrícula. Aqui o foco é só esta anotação.
As regras de prazo do art. 828
| Momento | O que a lei manda | Dispositivo |
|---|---|---|
| Depois de averbar | O credor comunica ao juiz, em 10 dias, as averbações feitas | § 1º |
| Penhora suficiente | O credor cancela, em 10 dias, as averbações dos bens não penhorados | § 2º |
| Credor omisso | O juiz determina o cancelamento, de ofício ou a pedido | § 3º |
| Excesso ou abuso | Averbação manifestamente indevida, ou não cancelada no prazo, gera indenização | § 5º |
Na prática, isso significa que a averbação premonitória é, por natureza, provisória. Ela tende a sair da matrícula de duas formas: vira penhora naquele imóvel, ou é cancelada porque a dívida foi garantida por outros bens, paga ou extinta.
Imóvel com processo judicial pode ser vendido?
A resposta depende do que está lançado na matrícula e do tipo de processo. O art. 792 do CPC lista quando a venda é considerada fraude à execução:
| Situação | Onde aparece | Efeito para quem compra |
|---|---|---|
| Ação real ou reipersecutória com pendência averbada | Matrícula | Fraude à execução (art. 792, I) |
| Execução averbada pela certidão do art. 828 | Matrícula | Fraude à execução (art. 792, II) |
| Hipoteca judiciária ou outra constrição do processo averbada | Matrícula | Fraude à execução (art. 792, III) |
| Ação capaz de reduzir o vendedor à insolvência, sem averbação | Distribuidores forenses | Pode ser fraude (art. 792, IV); depende do caso |
A escritura pode até ser lavrada: no DF, havendo ônus ou certidão positiva, o tabelião registra advertência expressa ao comprador em cláusula especial (Código de Normas do DF, art. 229, § 2º). O problema é depois. Reconhecida a fraude, a venda é ineficaz em relação ao credor (art. 792, § 1º), e o imóvel continua podendo ser penhorado e levado a leilão por dívida do antigo dono. As defesas do comprador e a diferença para a fraude contra credores estão em fraude à execução.
Do outro lado, a Lei 13.097/2015, art. 54, protege quem compra confiando na matrícula: o negócio é eficaz perante execuções admitidas e constrições que não estavam averbadas quando foi feito. O STJ resume a regra na Súmula 375: o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador. Essa proteção não elimina todo risco, porque a hipótese do inciso IV do art. 792 pode não constar da matrícula. Por isso as certidões de feitos ajuizados do vendedor continuam sendo parte da conferência.
Se você é o vendedor
Com a averbação na matrícula, o comprador atento vai pedir a solução antes de pagar. Os caminhos usuais são:
- Pagar ou negociar a dívida e obter, no processo, a extinção da execução e a ordem de cancelamento.
- Garantir a execução com outros bens que o juiz aceite; formalizada penhora suficiente em outro bem, o credor deve cancelar as averbações excedentes em 10 dias.
- Pedir ao juiz o cancelamento quando o credor não cumpre esse prazo (art. 828, § 3º).
Todos esses passos são atos do processo, conduzidos por advogado. O cancelamento na matrícula acontece depois, com o documento judicial.
Como a averbação entra e sai do cartório
Desde maio de 2026, o Código Nacional de Normas do CNJ trata o Constrijud como canal exclusivo para as ordens judiciais sobre imóveis, incluindo a averbação premonitória, e manda o registro de imóveis recusar a ordem enviada por outro meio (Provimento CNJ 149/2023, arts. 320-X, 320-Z e 320-AA). Pelo mesmo código, se os emolumentos não foram antecipados, eles são pagos junto com os do cancelamento, por quem pedir o cancelamento (art. 320-AI). Como cada cartório do DF aplica essa transição na prática não foi confirmado: consulte o registro de imóveis da matrícula.
Quando chega a ordem de cancelamento, o cartório lança o cancelamento na matrícula. Por que essas anotações continuam lá mesmo depois do fim do processo está em cancelamento de penhora.
Antes de comprar: o que precisa ser conferido
- Peça a certidão atualizada da matrícula e leia todas as averbações, para entender o histórico. Veja certidão de ônus reais.
- Se houver averbação de execução ativa, identifique o processo e peça ao vendedor o documento que comprove a solução, antes de qualquer sinal.
- Reúna as certidões de distribuição do vendedor para os processos que ainda não chegaram à matrícula.
- Se a matrícula mostra também penhora, a sequência segura está em comprar imóvel com penhora.
Qualquer pessoa pode pedir certidão da matrícula (Lei 6.015/1973, art. 17). Podemos obter as certidões e entregar um relatório do que consta; a análise do processo e a negociação com o credor ficam fora do nosso atendimento.
Avaliar o processo, negociar com o credor, pedir cancelamento ou discutir fraude à execução é atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.