O que são ônus reais
Ônus real é um encargo que recai sobre a coisa, e não sobre a pessoa do dono. Por isso ele segue o imóvel: se o bem for vendido, doado ou herdado, o ônus continua valendo contra o novo proprietário até ser cancelado. É essa característica que diferencia o ônus real de uma dívida comum do vendedor, que em regra fica com ele.
Os exemplos mais comuns são:
- garantias: hipoteca e, na prática do crédito imobiliário, a alienação fiduciária, que tecnicamente é uma propriedade em garantia registrada em nome do credor;
- direitos de uso e fruição de terceiros: usufruto, direito real de uso e superfície;
- direitos de aquisição: a promessa de compra e venda registrada sem cláusula de arrependimento, que dá ao comprador direito real à aquisição (Código Civil, art. 1.417).
Em linguagem de cartório, costuma-se falar ainda em gravames para o conjunto de restrições que pesam sobre o imóvel, incluindo penhoras, outras constrições judiciais e indisponibilidades. Tecnicamente, essas constrições judiciais não são direitos reais, mas aparecem na mesma certidão.
Base legal
- Certidão exigida na escritura. A Lei 7.433/1985, art. 1º, §2º, manda o tabelião consignar a apresentação das certidões de propriedade e de ônus reais. O Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV, fixa em 30 dias a validade dessa certidão para a escritura.
- Declaração do vendedor. O vendedor deve declarar, na escritura, a existência de outras ações ou ônus que conheça (Decreto 93.240/1986, art. 1º, §3º).
- Concentração na matrícula. A Lei 13.097/2015, art. 54, diz que o negócio é eficaz em relação a atos anteriores que não estejam registrados ou averbados na matrícula, com as ressalvas da própria lei. Por isso a certidão de ônus é o documento central da análise de risco.
- Quem pode onerar. Nenhum cônjuge pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os imóveis, salvo no regime da separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I). Os pais não podem gravar de ônus real os imóveis dos filhos menores sem autorização do juiz (art. 1.691).
Onde os ônus aparecem na prática no DF
- Na certidão eletrônica. O Código de Normas do TJDFT (Provimento 67/2026), art. 472, §1º, determina que a certidão de ônus declare expressamente se há ônus, se existe título prenotado e qual foi o último ato. Ela vale 30 dias e não pode ser revalidada (art. 474). A simples visualização da matrícula não serve para transferência (art. 472, §2º).
- Na escritura. O tabelião cita matrícula, título aquisitivo e ônus reais (art. 232, IV). Se houver ônus ou certidão positiva, ele deve registrar advertência expressa ao comprador em cláusula especial (art. 229, §2º). Também consulta a CNIB, a central de indisponibilidades (art. 232, XVIII).
- No cartório. Quando um ônus precisa ser levado de uma matrícula para outra, o cartório faz o transporte. Pela nota 8 da tabela de emolumentos do TJDFT, o transporte de ônus não gera emolumentos.
Imóvel com ônus pode ser vendido?
Depende do tipo de ônus. Alguns cenários frequentes:
- Alienação fiduciária: o devedor pode transmitir seus direitos sobre o imóvel com anuência expressa do credor, e o comprador assume as obrigações (Lei 9.514/1997, art. 29). O mais comum, porém, é quitar o saldo com o dinheiro da venda e averbar o cancelamento.
- Hipoteca: o cancelamento depende de autorização ou quitação do credor, ou de procedimento administrativo ou judicial com o credor intimado (Lei 6.015/1973, art. 251).
- Usufruto: o usufruto não se transfere por venda; só o seu exercício pode ser cedido (Código Civil, art. 1.393). Quem compra a nua-propriedade recebe o imóvel com o usufruto até que ele se extinga, por exemplo, por morte ou renúncia do usufrutuário (art. 1.410).
- Indisponibilidade: pelo Código Nacional de Normas do CNJ, a indisponibilidade não impede a lavratura da escritura, mas obriga o tabelião a informar as partes e a registrar o fato no ato. Os efeitos da ordem sobre o registro posterior devem ser conferidos com o cartório.
Em todos os casos, a análise do risco concreto é do comprador e, quando houver dúvida jurídica, de um advogado de sua confiança.
Erros comuns
- Ler só a primeira página da certidão. Os ônus aparecem ao longo da matrícula, e o que vale é o último ato de cada um: uma hipoteca pode ter sido registrada e depois cancelada por averbação.
- Achar que quitar é o mesmo que cancelar. O ônus só sai da matrícula quando o cancelamento é averbado. Veja baixa de alienação fiduciária e cancelamento de hipoteca.
- Confundir ônus real com débito fiscal. IPTU e condomínio não constam como ônus, mas também seguem o imóvel. A lista de certidões que cobrem essas dívidas está em certidões imobiliárias no DF.
- Usar certidão vencida. Um ônus registrado depois da emissão não aparece. Para a escritura, a certidão precisa ter no máximo 30 dias.
Termos relacionados
- Matrícula: onde os ônus ficam registrados.
- Averbação: o ato que cancela um ônus.
- CNIB: a central de indisponibilidade consultada pelo tabelião.
- Gravames e matrícula: as restrições que aparecem na matrícula e o caminho para cada baixa.
Para continuar
Para entender cada tipo de restrição e como tirá-la da matrícula, veja o hub gravames e matrícula. Para pedir a certidão certa antes de um negócio, veja certidões imobiliárias no DF.