O que é a matrícula
A matrícula é o registro-base de um imóvel no cartório de registro de imóveis. Pense nela como a certidão de nascimento do bem: tem um número próprio, descreve o imóvel (localização, medidas, confrontações) e, a partir daí, recebe em ordem cronológica tudo o que acontece com ele. Quem comprou, quem herdou, qual banco tem garantia, se houve construção, penhora ou mudança de nome do proprietário: tudo é lançado na mesma ficha.
Cada lançamento é um ato. Os atos que criam, transferem ou extinguem direitos sobre o imóvel são registros (a Lei de Registros Públicos lista esses atos no art. 167, inciso I). As anotações de mudanças e cancelamentos são averbações (art. 167, inciso II). A matrícula é o suporte onde esses dois tipos de ato ficam reunidos.
Por que a matrícula importa
Ela prova quem é o dono
O Código Civil, art. 1.245, diz que a propriedade entre vivos se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Na prática, isso quer dizer que dono é quem está na matrícula. Um contrato ou uma escritura guardados na gaveta não mudam o nome do proprietário.
Ela concentra os riscos
A Lei 13.097/2015, art. 54, criou o princípio da concentração na matrícula: ações, penhoras, indisponibilidades e outras constrições que não estiverem registradas ou averbadas nela, em regra, não podem ser opostas a quem compra de boa-fé. A lei tem ressalvas (por exemplo, atos ligados a falência e aquisições que não dependem de registro), mas a ideia central é que a matrícula seja o lugar para verificar a situação jurídica do imóvel.
Onde a matrícula aparece na prática no DF
- Qual cartório guarda: a matrícula fica no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está (Lei 6.015/1973, art. 169). O DF tem nove ofícios de registro de imóveis, e a área de cada um nem sempre coincide com a Região Administrativa. Para descobrir o seu, veja qual cartório de registro de imóveis atende seu imóvel.
- Na escritura: o tabelião precisa citar a matrícula, o título de aquisição do vendedor e os ônus reais (Código de Normas do TJDFT, art. 232, IV). Para imóvel urbano já descrito na certidão do registro, basta mencionar o número da matrícula e o endereço.
- Na certidão: a certidão de ônus eletrônica do DF deve informar se há ônus, se existe título prenotado e qual foi o último ato praticado (art. 472, §1º). Ela vale 30 dias e não pode ser revalidada (art. 474). A lista completa de certidões de uma compra está em certidões imobiliárias no DF.
- Consulta não é certidão: existe a visualização eletrônica da matrícula, mas ela é só consulta. No DF, a matrícula eletrônica de simples consulta não serve para transferência (art. 472, §2º), e quem fecha negócio com base nela pode ser surpreendido por um ato que só a certidão mostraria.
Matrícula e transcrição
Imóveis registrados antes da Lei 6.015/1973 podem não ter matrícula, e sim transcrições nos livros antigos. Nesses casos, a história do imóvel está nos livros antigos, e o cartório de registro de imóveis orienta como a matrícula será aberta ou atualizada no próximo ato. A lei também prevê a unificação de transcrições antigas (art. 235) e a fusão de matrículas de imóveis vizinhos do mesmo dono (art. 234). Esse último caso tem guia próprio em unificação de matrículas no DF.
Erros comuns
- Confundir matrícula com inscrição do IPTU. A inscrição é o cadastro fiscal na Receita do DF; a matrícula é o cadastro jurídico no cartório. Um imóvel pode ter o IPTU no nome de uma pessoa e a matrícula no nome de outra.
- Achar que a escritura basta. Sem registro na matrícula, o comprador não é dono perante terceiros. Veja o problema em comprei e não registrei.
- Usar certidão vencida. Uma certidão com mais de 30 dias não serve para a escritura, e um ato praticado depois da emissão não aparece nela.
- Ignorar divergências. Área, nome ou estado civil diferentes entre matrícula e realidade geram exigência no registro. Esses casos têm páginas próprias: área divergente da matrícula e nome ou estado civil errado na matrícula. Correções de medida seguem a retificação do art. 213 da Lei 6.015/1973.
Termos relacionados
- Registro: o ato que transfere a propriedade na matrícula.
- Averbação: o ato que anota alterações e cancelamentos.
- Ônus reais: o que a certidão de ônus mostra.
- Inteiro teor: o tipo de certidão que reproduz a matrícula inteira.
- Escritura: o título que depois vai à matrícula.
Para continuar
Se você não sabe onde está a matrícula do seu imóvel, comece por não encontro a matrícula. Para entender gravames e correções de matrícula, veja o hub gravames e matrícula. Prazos e efeitos do registro estão em registro de imóvel no DF. Para aprender a ler cada ato e o que acende alerta antes de fechar negócio, veja o guia matrícula do imóvel do CalculadoraDF.