O sintoma
A certidão da matrícula traz "solteira" e você casou há anos. Ou traz o nome de solteiro, um sobrenome que não existe mais, uma letra trocada, o número de documento errado. Às vezes ninguém percebe até o tabelião, o banco ou o cartório de registro apontar a divergência na hora de uma venda, de um financiamento ou de um inventário.
Causas prováveis
| Situação | O que aconteceu | Onde se corrige |
|---|---|---|
| Casou, divorciou, ficou viúvo ou mudou de nome depois do registro | A matrícula é uma fotografia da data da compra; a vida mudou e ninguém atualizou | Registro de imóveis, com a certidão civil atualizada |
| O divórcio ou a mudança de nome não está nem na certidão civil | Faltou averbar no registro civil | Primeiro o cartório de registro civil, depois o de imóveis |
| A escritura já saiu com o dado errado | Erro no título | Tabelionato de notas que lavrou a escritura |
| A escritura está certa, mas a matrícula copiou errado | Erro de transposição no cartório de imóveis | Registro de imóveis (retificação) |
Por que isso importa
- Venda e garantia. Pelo Código Civil, art. 1.647, I, nenhum cônjuge pode, sem autorização do outro, alienar ou dar em garantia real bens imóveis, salvo no regime da separação absoluta. O estado civil correto define quem precisa assinar.
- Exigência na escritura. No DF, a certidão de registro civil (nascimento ou casamento) é obrigatória para provar o estado civil nos atos de transmissão de imóvel (Código de Normas do TJDFT, art. 232, §7º). Se ela não bate com a matrícula, a divergência aparece.
- Registro. O cartório confere o título com a matrícula. Qualificação divergente pode virar nota devolutiva. Veja nota devolutiva do registro de imóveis.
Como confirmar
- Certidão da matrícula atualizada, para ver exatamente o que está escrito (certidões imobiliárias). Qualquer pessoa pode pedir (Lei 6.015/1973, art. 17).
- Certidão de nascimento ou casamento atualizada. Ela menciona toda averbação feita depois do registro, como divórcio ou mudança de nome (art. 21). Se a sua é antiga, veja segunda via da certidão de casamento.
- A escritura ou o título que foi registrado, para saber se o erro nasceu nele ou na matrícula.
Caminhos
O dado mudou depois do registro
A atualização da qualificação do proprietário é feita pelo cartório de registro de imóveis da matrícula, com base na certidão civil atualizada. A Lei 6.015/1973, art. 213, I, inclui a qualificação das partes entre os dados que podem ser retificados de ofício ou a requerimento. A diferença entre registro e averbação está explicada em registro × averbação.
Sobre a certidão "atualizada": não há prazo legal geral de validade para certidão de registro civil. O Código Nacional de Normas fixa 90 dias só para um caso específico, a alteração de sobrenome feita no próprio registro civil (art. 515-I, §3º). Pergunte ao registro de imóveis qual data de emissão ele aceita.
A certidão civil também está desatualizada
Se o divórcio, a separação ou a mudança de nome não foi averbada no registro civil, comece por lá. A Lei 6.015/1973, art. 29, §1º, manda averbar no registro civil, entre outros, a separação, o restabelecimento da sociedade conjugal e as alterações de nome. Só com a nova certidão o registro de imóveis consegue refletir o dado atual.
O erro está na escritura
A matrícula reproduz o título. Se o nome ou o estado civil saiu errado na escritura, quem corrige o título é o tabelionato de notas que a lavrou. Depois, o título corrigido vai ao registro de imóveis.
O erro foi do registro de imóveis
Se a escritura está certa e a matrícula não, trata-se de erro de transposição do título, que a Lei 6.015/1973, art. 213, I, permite retificar de ofício ou a requerimento. A própria escritura é a prova do dado certo.
Quem participa
- Proprietário: reúne as certidões e assina o requerimento.
- Cartório de registro civil: averbação do casamento, divórcio ou nome, e a certidão atualizada.
- Tabelionato de notas: se o erro estiver na escritura.
- Cartório de registro de imóveis: atualização ou retificação na matrícula, feita na serventia da situação do imóvel (art. 169).
O requerimento de averbação é apresentado pelo próprio interessado ou por alguém que ele indique, já que o registro pode ser provocado por qualquer pessoa (art. 217). Do nosso lado, o apoio fica na certidão atualizada da matrícula e na conferência dos documentos que comprovam o nome ou o estado civil correto; apresentar o pedido e acompanhá-lo em seu nome não faz parte do atendimento atual.
Quando precisa de advogado
Quando a pergunta deixa de ser "qual é o dado certo" e passa a ser "de quem é o imóvel". Por exemplo: imóvel comprado durante o casamento e registrado só em nome de um dos cônjuges, partilha de divórcio que não foi levada ao registro, união estável não reconhecida, ou divergência que exige prova além dos documentos oficiais.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.