O que é registro
No vocabulário do cartório, registro é o ato pelo qual o oficial do registro de imóveis lança na matrícula um título que cria, transfere ou extingue um direito real sobre o imóvel. Título é o documento que dá causa ao ato: uma escritura, um contrato de financiamento com força de escritura, um formal de partilha, uma carta de arrematação.
A palavra também é usada em sentido amplo, para falar de todo o serviço do cartório (“registrar o imóvel”). Aqui tratamos do sentido técnico: o ato específico, diferente da averbação.
Base legal
- Efeito do registro. O Código Civil, art. 1.245, diz que a propriedade entre vivos se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo havido como dono.
- Quais atos são registrados. A Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos, ou LRP), art. 167, inciso I, traz a lista. Alguns exemplos: compra e venda pura e condicional (item 29), promessa de compra e venda de imóvel não loteado (item 9), usufruto (item 7), permuta (item 30) e alienação fiduciária (item 35).
- Onde se registra. Os atos do art. 167 são obrigatórios e feitos na serventia da situação do imóvel (art. 169).
- Prazos. O art. 188 dá ao cartório até 10 dias do protocolo para registrar ou emitir nota devolutiva, e 5 dias quando não há exigências em hipóteses como a compra e venda sem cláusulas especiais, a averbação de construção, o cancelamento de garantias e os títulos eletrônicos enviados pelo sistema oficial. Os prazos contam em dias úteis (art. 9º, §1º).
Como o registro acontece
O caminho de um título até a matrícula tem sempre as mesmas etapas:
- Protocolo: o título entra no cartório e recebe um número de ordem, a prenotação, que garante a prioridade.
- Qualificação: o oficial confere se o título pode ser registrado como está.
- Resultado: ou o registro é feito, ou o cartório emite uma nota devolutiva com as exigências.
- Certidão: depois do registro, a certidão atualizada da matrícula comprova o novo dono.
Não é só a escritura que se registra
Vários documentos chegam ao cartório como título. Na herança, é o formal de partilha ou a escritura de inventário. No leilão judicial, é a carta de arrematação, que traz a prova do ITBI e a indicação de ônus existentes (Código de Processo Civil, art. 901, §2º). No financiamento, é o próprio contrato do banco. E a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, quando registrada, dá ao comprador um direito real à aquisição do imóvel (Código Civil, art. 1.417). Em todos esses casos, o efeito jurídico só aparece para terceiros depois do registro.
Onde o registro aparece na prática no DF
- Nove cartórios. O Código de Normas do TJDFT (Provimento 67/2026), art. 65, lista nove ofícios de registro de imóveis no DF. A área de cada um é informada em cadastros do TJDFT e das entidades de cartórios, com divergências em algumas regiões. Veja qual cartório de registro de imóveis atende seu imóvel.
- Protocolo eletrônico. Os registros de imóveis do DF prestam serviços eletrônicos pelo sistema operado pelo ONR (Operador Nacional do Registro Eletrônico), conforme o Código de Normas do TJDFT, art. 457. O tema tem guia próprio em registro eletrônico pelo ONR.
- Depois do registro. O título registrado passa a ser o documento para atualizar o cadastro do IPTU. Veja alterar o titular do IPTU no DF.
Erros comuns
- Achar que a escritura já transferiu o imóvel. Só o registro faz isso. O TJDFT resume a regra na expressão popular “quem não registra não é dono”.
- Levar o título ao cartório errado. O cartório competente é o que tem a matrícula, e não o mais perto de casa ou o do tabelionato.
- Confundir registro com averbação. São atos diferentes, com efeitos e custos diferentes. A comparação está em registro x averbação.
- Deixar a prenotação vencer. Se houver exigências, elas precisam ser cumpridas dentro da validade da prenotação para não perder a prioridade.
Termos relacionados
- Matrícula: o suporte onde o registro é lançado.
- Averbação: o outro tipo de ato praticado na matrícula.
- Escritura: o título mais comum levado a registro.
- Prenotação e nota devolutiva: o que acontece entre o protocolo e o registro.
- Formal de partilha: o título registrado na herança.
Para continuar
Prazos, custos e cartórios do DF estão em registro de imóvel no DF. Se o registro está parado, veja o registro não saiu.