O sintoma
Um levantamento, a planta do condomínio, o carnê do IPTU ou a vistoria do banco mostra uma área diferente da que está na matrícula. Às vezes é o lote que mede mais ou menos; às vezes é a casa que cresceu e nunca foi averbada; às vezes é um número digitado errado lá atrás.
A matrícula é a descrição oficial do imóvel. Quando ela não corresponde à realidade, o problema aparece na hora de vender, financiar, inventariar ou registrar qualquer ato.
Causas prováveis
| O que diverge | Causa típica | Caminho |
|---|---|---|
| Número de área ou medida com erro evidente | Erro de cálculo ou de transcrição do título para a matrícula | Retificação simples (LRP art. 213, I) |
| Medidas perimetrais do terreno | Descrição antiga imprecisa, divisas nunca medidas, acordo com vizinho | Retificação com planta, memorial e confrontantes (art. 213, II) |
| Área construída maior que a da matrícula | Ampliação, casa construída em lote, obra sem habite-se | Habite-se e averbação da construção (art. 167, II, 4) |
| Lote dividido ou unido na prática | Desdobro ou remembramento não levado ao registro | Procedimento próprio na SEDUH e averbação |
A tolerância do Código de Obras não resolve a matrícula
A Lei 6.138/2018, art. 62, admite divergência de até 5% nas medidas lineares entre o projeto habilitado e a obra executada, com limites: acréscimo de área de até 1% da área total, no máximo 5 m², e afastamentos com variação de até 5%, no máximo 20 cm. Essa regra serve para o habite-se: a obra pode ser aceita mesmo com pequenas diferenças em relação ao projeto.
Ela não é uma margem para a matrícula. Se a construção real é maior do que a averbada, ou se o lote mede diferente do registrado, o que corrige é a averbação ou a retificação.
Como confirmar
- Certidão da matrícula atualizada (certidões imobiliárias): veja a descrição do terreno, se há construção averbada e com que área.
- Documentos da obra: alvará, carta de habite-se ou atestado de conclusão, e a área que eles cobrem.
- Levantamento técnico: para o terreno, só uma medição feita por profissional habilitado mostra se a diferença é real ou de cálculo.
Compare os três. O diagnóstico completo, pergunta a pergunta, está em meu imóvel está regular?.
Caminhos
Erro de cálculo ou de transcrição
A Lei 6.015/1973, art. 213, I, permite retificar de ofício ou a requerimento, entre outros casos: erro de transposição do título, indicação de confrontação, nome de logradouro, coordenadas sem mudança de medidas e erro de cálculo matemático. Se a medida certa está no título e a matrícula copiou errado, o pedido é documental e se faz no próprio cartório da matrícula.
Medidas do terreno diferentes
Inserir ou alterar medidas perimetrais, com ou sem mudança de área, é retificação a requerimento (art. 213, II). Exige:
- planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART (Lei 6.496/1977); para arquiteto, o documento equivalente é o RRT (Lei 12.378/2010). Confirme com o cartório o que ele aceita;
- assinatura dos confrontantes (os vizinhos de divisa);
- quem não assinou é notificado para se manifestar em 15 dias; o silêncio vale como anuência (§§2º a 4º);
- se houver impugnação e não houver acordo, o caso vai ao juiz (§6º).
Os confrontantes também podem alterar divisas entre si por escritura pública, com imposto se houver transferência de área (§9º). Quando a retificação é simples e quando exige planta e vizinhos está em retificação de área no DF.
Construção maior que a averbada
A edificação é averbada na matrícula (art. 167, II, 4), no cartório da situação do imóvel (art. 169). A sequência no DF:
- Habite-se da área total. Se a ampliação teve alvará, o habite-se é emitido no âmbito da SEDUH. Veja habite-se no DF.
- Obra sem licença: a regularização edilícia (Lei 6.138, art. 151) ou a carta de habite-se de regularização (art. 153, com a redação da Lei 7.899/2026), que pede projeto "conforme construído" e laudos com ART ou RRT. Veja habite-se de regularização.
- CND de obra na Receita Federal, exigida para averbar (Lei 8.212/1991, art. 47, II), salvo a exceção do art. 30, VIII (residência unifamiliar, uso próprio, tipo econômico, sem mão de obra assalariada).
- Averbação no cartório. Detalhes em averbação de construção no DF.
Quem participa
- Engenheiro ou arquiteto: medição, planta, memorial, projeto "conforme construído" e laudos, com ART ou RRT. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina.
- Cartório de registro de imóveis: retificação e averbação.
- SEDUH e DF Legal: habite-se e vistoria.
- Receita Federal: CND de obra.
- Vizinhos confrontantes: anuência na retificação de medidas.
Parte do trabalho documental pode ser delegada: pedir as certidões e conferir se as peças técnicas batem com a matrícula. O requerimento ao cartório é apresentado pelo proprietário ou por quem ele indicar, e as peças técnicas são sempre do engenheiro ou arquiteto responsável.
Quando precisa de advogado ou engenheiro
- Engenheiro ou arquiteto: sempre que a correção envolver medida, planta, memorial ou laudo. Nenhum desses documentos é feito sem responsável técnico.
- Advogado: quando um confrontante impugna a retificação, quando a divisa está em disputa, ou quando o caso vai ao juiz.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.