O que é escritura pública
Escritura pública é o documento em que o tabelião de notas registra, com fé pública, a vontade das partes em um negócio jurídico. Nos imóveis, é o formato usado para compra e venda, doação, permuta, instituição de usufruto e outros atos que criam, transferem ou modificam direitos sobre o bem.
O tabelião identifica as partes, confere documentos e certidões, redige o ato e colhe as assinaturas. O resultado é um documento com força probante especial, que depois pode ser levado ao cartório de registro de imóveis. Na linguagem do registro, a escritura é um título: o documento que dá causa ao registro na matrícula.
Base legal
- Quando é obrigatória. O Código Civil, art. 108, diz que a escritura pública é essencial à validade dos negócios que visem constituir, transferir, modificar ou renunciar direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente, salvo disposição legal em contrário.
- Exceções legais. Os contratos do Sistema Financeiro da Habitação podem ser feitos por instrumento particular com caráter de escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, §5º). A Lei 9.514/1997, art. 38, permite o mesmo para os atos do Sistema de Financiamento Imobiliário e da alienação fiduciária. Os limites exatos dessa exceção fora das instituições do SFI têm normatização própria do CNJ: confira com o tabelião ou com o cartório de registro antes de dispensar a escritura.
- O que o tabelião deve consignar. A Lei 7.433/1985, art. 1º, §2º, manda o tabelião mencionar o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais.
- Quem pode lavrar. A escolha do tabelião é livre, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar do imóvel (Lei 8.935/1994, art. 8º).
Outros atos que também pedem escritura
Além dos negócios com imóveis acima do limite do art. 108, a página de perguntas frequentes do TJDFT lembra outras hipóteses em que a lei exige a forma pública, como o pacto antenupcial, a cessão de direitos hereditários e a aquisição de imóvel rural por estrangeiro. A doação de imóvel também segue a forma do art. 108 (Código Civil, art. 541), e a permuta aplica as regras da compra e venda (art. 533). Em todos esses casos, a escritura é só o primeiro passo: o direito sobre o imóvel continua dependendo do registro.
Onde a escritura aparece na prática no DF
- Conteúdo mínimo: o Código de Normas do TJDFT (Provimento 67/2026), art. 232, lista o que a escritura precisa trazer no DF: matrícula e ônus do imóvel, comprovante do ITBI (ou a opção de recolher o imposto no momento do registro), certidão de tributos do imóvel salvo dispensa do comprador, consulta à CNIB feita pelo tabelião e a recomendação sobre a CNDT, entre outros itens.
- Escritura eletrônica: pelo e-Notariado, a competência é do tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do comprador (Provimento CNJ 149/2023, art. 302). Se o imóvel e o comprador estão no DF, qualquer tabelionato do DF pode fazer o ato remoto. O tema está em escritura online e e-Notariado.
- Terracap: imóveis da Terracap quitados seguem um fluxo próprio de escritura definitiva, tratado em escritura definitiva da Terracap.
Escritura não é registro
Esta é a confusão mais cara. A escritura prova o negócio, mas quem transfere a propriedade é o registro na matrícula (Código Civil, art. 1.245). O TJDFT resume na sua página de perguntas frequentes: a escritura pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, mas precisa ser registrada no cartório de registro de imóveis da área do imóvel. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo o dono perante terceiros, e o imóvel pode sofrer penhoras por dívidas dele.
Erros comuns
- Guardar a escritura sem registrar. O imóvel continua no nome do vendedor. Veja comprei e não registrei.
- Chamar contrato particular de escritura. Contrato de compra e venda ou promessa assinado entre as partes não é escritura pública, salvo nas exceções legais. Para entender a promessa, veja promessa de compra e venda.
- Tratar certidões recomendadas como exigidas, ou o contrário. As certidões de feitos ajuizados não são requisito legal da escritura (Lei 13.097/2015, art. 54, §2º), mas continuam recomendáveis como diligência. A lista prática está em documentos para escritura no DF.
- Pensar que o tabelião resolve o registro automaticamente. O protocolo no registro de imóveis é uma etapa separada.
Termos relacionados
- Registro: a etapa que torna o comprador proprietário.
- Matrícula: onde a escritura é registrada.
- ITBI: o imposto cuja guia acompanha a escritura de compra e venda.
- CNIB: a consulta de indisponibilidade que o tabelião faz antes de lavrar.
- Ônus reais: o que a certidão exigida pela escritura precisa mostrar.
Para continuar
O que a escritura exige no DF e onde ela costuma travar está no guia de escritura de imóvel no DF. O que acontece depois da assinatura está em registro de imóvel no DF.