O que é averbação
Averbação é a anotação, feita pelo cartório de registro de imóveis, de um fato que modifica, completa ou cancela algo que já consta da matrícula. Ela não cria nem transfere a propriedade. Serve para manter a matrícula fiel à realidade: do imóvel (uma casa construída, uma mudança de numeração), das pessoas (casamento, divórcio, mudança de nome) e dos direitos (o fim de uma hipoteca, de uma penhora, de um usufruto).
A lógica é simples: o registro cria o direito, a averbação acompanha a vida dele. Uma compra e venda entra como registro; a casa que o comprador constrói depois, a penhora que recai sobre o imóvel e o cancelamento dessa penhora entram como averbações na mesma matrícula.
Base legal
- Lista de averbações. A Lei 6.015/1973 (LRP), art. 167, inciso II, enumera os casos. O item 4 cobre a mudança de denominação e de numeração dos prédios, a edificação, a reconstrução, a demolição, o desmembramento e o loteamento. O item 16 cobre o contrato de locação para fins de preferência.
- Como se cancela. O art. 248 diz que o cancelamento se faz por averbação, com a declaração do motivo e do título que o autoriza.
- Prazo reduzido. A averbação de construção e o cancelamento de garantias, sem exigências, estão entre os atos que o cartório deve concluir em 5 dias (art. 188, §1º, I).
- Proteção do comprador. Pela Lei 13.097/2015, art. 54, penhoras, ações e indisponibilidades precisam estar registradas ou averbadas na matrícula para serem opostas a quem compra de boa-fé. Por isso, muitos atos de constrição chegam à matrícula como averbação.
Onde a averbação aparece na prática no DF
- Construção. Quem constrói ou amplia precisa averbar a área construída, em regra com o habite-se e a CND de obra da Receita Federal, que a Lei 8.212/1991, art. 47, II, exige na averbação, salvo exceções como a casa unifamiliar de uso próprio feita sem mão de obra assalariada. A LRP (art. 247-A) ainda dispensa o habite-se em um caso restrito de casa térrea de baixa renda concluída há mais de 5 anos. Veja averbação de construção no DF.
- Baixa de financiamento. A quitação só aparece na matrícula depois da averbação do cancelamento. Veja baixa de alienação fiduciária no DF e cancelamento de hipoteca no DF.
- Locação. O inquilino só pode reclamar o imóvel vendido sem respeito à sua preferência se o contrato estiver averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda (Lei 8.245/1991, art. 33). A cláusula de vigência em caso de venda, que obriga o comprador a manter a locação, depende de registro (art. 8º; LRP, art. 167, I, 3).
- Dados das partes. Quando nome, documento ou estado civil do proprietário na matrícula não batem com o título novo, o cartório faz exigência. A correção da qualificação das partes está entre as retificações que a LRP permite de ofício ou a requerimento (art. 213, I). Veja nome ou estado civil errado na matrícula.
Erros comuns
- Achar que averbar é opcional. Construção não averbada, estado civil desatualizado ou garantia quitada que não foi baixada viram exigência no dia da venda ou do financiamento.
- Pensar que o banco baixa a garantia sozinho. Em geral, cabe ao interessado levar o termo de quitação ao cartório.
- Confundir averbação com registro. O custo, o prazo e os documentos são diferentes. A comparação completa está em registro x averbação.
- Averbar só a construção e esquecer a regularização. A averbação depende dos documentos técnicos e urbanísticos. Se eles não existem, o caminho começa antes, na regularização de imóvel no DF.
Termos relacionados
- Registro: o ato que transfere ou cria direitos.
- Matrícula: onde as averbações ficam.
- Habite-se: documento usado na averbação de construção.
- Alienação fiduciária e hipoteca: garantias cujo fim se averba.
- Ônus reais: restrições que entram e saem da matrícula.