O sintoma
Você assinou a escritura no tabelionato de notas, recebeu o traslado, pegou as chaves e guardou o papel. Meses ou anos depois descobre, numa certidão, num financiamento ou na hora de vender, que a matrícula ainda está no nome do vendedor. A escritura foi lavrada; o registro nunca foi feito.
É o espelho de outro problema desta seção. Se você é quem vendeu e o imóvel continua no seu nome, veja vendi e o imóvel continua no meu nome.
Causas prováveis
- Confusão entre escritura e registro. Muita gente acha que a escritura "passa o imóvel". Não passa: é o título que precisa ser levado ao cartório de registro de imóveis.
- ITBI deixado para o registro. No DF, a escritura pode registrar que o imposto será pago no momento do registro (Código de Normas do TJDFT, art. 232, IX). Se ninguém pagou, o título ficou parado.
- Prenotação vencida. O título foi protocolado, o cartório fez exigências, ninguém cumpriu, e a prenotação caiu.
- Custo e adiamento. Os emolumentos do registro ficaram para depois, e o depois não chegou.
O risco de continuar sem registro
O vendedor continua sendo o dono. Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade entre vivos só se transfere com o registro do título; enquanto isso não acontece, o vendedor "continua a ser havido como dono do imóvel" (§1º).
O que vale contra terceiros é a matrícula. A Lei 13.097/2015, art. 54, concentra na matrícula os atos que podem ser opostos a quem adquire: citação de ações reais, penhoras e outras constrições, indisponibilidades. Na prática, isso gera dois riscos para quem não registrou:
- um credor do vendedor pode conseguir averbar penhora ou indisponibilidade na matrícula, que ainda está no nome dele;
- quem consulta a matrícula não enxerga a sua compra, e o §1º do mesmo artigo protege o terceiro de boa-fé contra situações que não constam dela.
Se algo assim já aconteceu, o caminho deixa de ser só documental (veja a seção sobre advogado, no fim).
Outras consequências práticas: sem registro, o IPTU não passa para o seu nome (a Receita do DF exige a escritura registrada na matrícula) e você não consegue vender, doar ou dar o imóvel em garantia como proprietário.
Como saber se é o seu caso
A prova está na certidão da matrícula atualizada, que qualquer pessoa pode pedir sem dizer o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17). A própria escritura costuma trazer o número da matrícula e o ofício. Três pontos da certidão dizem quase tudo:
| O que olhar | O que significa |
|---|---|
| Último registro de propriedade | Se ainda é o vendedor, a sua compra não entrou |
| Averbações depois da data da escritura | Penhora, indisponibilidade ou ação registrada contra o vendedor |
| Título prenotado | Se há outro título na fila para aquela matrícula |
O que pode travar o registro agora
O registro ainda é possível: não há, nas normas consultadas, prazo de validade para levar uma escritura a registro. Mas o cartório examina o título na data em que ele é apresentado, contra a matrícula como ela está hoje, e tudo o que se acumulou no caminho vira exigência:
- ITBI não comprovado. Se a escritura registrou a opção de pagar o imposto no registro (Código de Normas do TJDFT, art. 232, IX), o comprovante será exigido antes de qualquer outra coisa. Veja ITBI no DF.
- Qualificação desatualizada. Casamento, divórcio ou mudança de nome depois da escritura, seu ou do vendedor, costumam gerar exigência.
- Construção não averbada. Se a casa cresceu e a matrícula não acompanhou, a descrição do imóvel deixa de bater.
- Atos registrados depois da escritura. Penhora, indisponibilidade ou outra venda lançada contra o vendedor podem condicionar ou impedir o seu registro; aí o caso deixa de ser só documental.
- Prazos que correm contra você. Depois do protocolo, o cartório tem 10 dias úteis para registrar ou devolver com exigências, e a prenotação garante a sua vez por 20 dias (Lei 6.015/1973, arts. 188 e 205). Exigência não cumprida nesse prazo derruba a prenotação e a prioridade; veja nota devolutiva do registro de imóveis.
Registrada a compra, ainda falta a troca do titular do IPTU na Receita do DF, que não acontece sozinha; veja IPTU no nome do antigo proprietário.
Quem participa
- Você (comprador): é o maior interessado no registro e responde pelo ITBI, se pendente, e pelos emolumentos.
- Cartório de registro de imóveis: examina, registra ou emite nota devolutiva.
- Receita do DF: ITBI e, depois do registro, o cadastro do IPTU.
- Vendedor: só entra se a exigência depender dele.
A lei permite que qualquer pessoa provoque o registro, pagando as despesas (Lei 6.015/1973, art. 217); o protocolo e o acompanhamento em seu nome não fazem parte do nosso atendimento atual.
Que tipo de serviço resolve
Escritura antiga guardada na gaveta quase sempre esconde alguma surpresa na matrícula. Obtemos a certidão atualizada da matrícula e conferimos o seu título contra ela, apontando o que mudou desde a assinatura e o que o cartório tende a exigir. Assim você sabe, antes de pagar qualquer emolumento, se o registro é simples ou se há um problema que precisa de advogado.
Quando precisa de advogado
- já há penhora, indisponibilidade ou ação registrada na matrícula contra o vendedor;
- o imóvel foi registrado em nome de outra pessoa depois da sua escritura;
- o vendedor morreu e a exigência depende dos herdeiros;
- você discorda da exigência do cartório e quer levar a questão ao juiz (dúvida registral).
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.