O conceito em uma frase
Usufruto é o direito real que permite a uma pessoa, o usufrutuário, usar um bem que pertence a outra e ficar com o que ele produz. No imóvel, isso significa morar nele, alugá-lo e receber o aluguel. Quem continua sendo o dono é o nu-proprietário: ele tem a propriedade, mas sem o uso, daí o nome "nua" propriedade.
Quando o usufruto termina, o nu-proprietário recupera o uso e passa a ter a propriedade plena. O usufruto aparece com frequência em planejamentos familiares, por exemplo quando os pais doam o imóvel aos filhos e reservam para si o direito de continuar morando nele.
Base legal
| Tema | O que diz | Onde está |
|---|---|---|
| Constituição | Sobre imóvel, o usufruto se constitui pelo registro no Registro de Imóveis | Código Civil, art. 1.391 |
| Ato na matrícula | O usufruto é um ato de registro | Lei 6.015/1973, art. 167, I, 7 |
| Transferência | O usufruto não se aliena; só o exercício pode ser cedido | Código Civil, art. 1.393 |
| Extinção | Morte ou renúncia do usufrutuário, fim do prazo, consolidação, não uso, entre outras causas, com cancelamento do registro | Código Civil, art. 1.410 |
A consequência prática do art. 1.391 é direta: um usufruto combinado só "de boca", ou só num contrato que nunca foi levado ao cartório, não produz o direito real. Para valer contra todos, ele precisa constar da matrícula.
Onde o usufruto aparece no DF
Na matrícula do imóvel
Na certidão de matrícula, o usufruto aparece como um registro próprio, com o nome do usufrutuário e as condições (vitalício ou por prazo). Quem compra um imóvel com usufruto registrado compra, em regra, só a nua-propriedade, e o usufrutuário continua com o uso até a extinção. Por isso a leitura da certidão de matrícula antes do negócio é essencial.
Nos impostos do DF
- ITBI (onerosas): a Lei 3.830/2006 inclui o usufruto convencional entre as hipóteses de incidência e exclui a extinção do usufruto por morte ou renúncia (art. 2º, §4º). Para calcular, a nua-propriedade vale 30% e os direitos reais, 70% do valor venal (art. 5º, §2º). Comprar só a nua-propriedade ou instituir usufruto mediante pagamento são operações tributadas de forma diferente da compra do imóvel pleno, e enquadrar o negócio na hipótese errada gera imposto errado. Veja o glossário do ITBI.
- ITCD (gratuitas): na doação com reserva de usufruto e na extinção do usufruto, o imposto é o ITCD. Na extinção, o contribuinte é o nu-proprietário (Lei 3.804/2006, art. 10, IV). Esse imposto costuma ser esquecido: muitas vezes a família só descobre a pendência quando tenta vender o imóvel depois da morte do usufrutuário.
A escolha entre um imposto e outro é o ponto que mais gera dúvida. O comparativo ITBI ou ITCD detalha a diferença.
Em outras consultas
- A pesquisa de bens por CPF no Registro de Imóveis pode mostrar um vínculo de usufrutuário, e não de proprietário. O resultado não prova que a pessoa é dona do imóvel.
- A Caixa lista o usufrutuário de imóvel residencial urbano no município onde a pessoa mora entre os impedimentos para usar o FGTS na compra da casa própria.
Erros comuns
- Achar que o usufrutuário pode vender o imóvel. Ele não é o dono. A venda da propriedade depende do nu-proprietário, e o comprador recebe o imóvel ainda gravado com o usufruto, salvo se o usufrutuário renunciar.
- Não cancelar o usufruto depois do falecimento. O direito se extingue com a morte, mas a matrícula só fica "limpa" quando o cancelamento é feito no cartório. Sem isso, a venda ou o financiamento do imóvel costuma travar na análise dos documentos.
- Esquecer o imposto da extinção. No DF, a extinção do usufruto tem guia de ITCD própria. Deixar para resolver só na hora de vender atrasa o negócio.
- Confundir usufruto com direito de morar sem registro. Um acordo informal entre familiares não é usufruto enquanto não for registrado.
A doação com reserva de usufruto é uma decisão de planejamento patrimonial e sucessório. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Matrícula: onde o usufruto é registrado e cancelado.
- Averbação e registro: os dois tipos de ato feitos na matrícula.
- Ônus reais: o usufruto é um dos direitos que aparecem na certidão de ônus.
- ITCD e ITBI: os impostos que podem incidir.
Guias para seguir
- Doação de imóvel no DF: escritura, ITCD e registro.
- Registro de imóvel no DF: como o título entra na matrícula.
- Inventário de imóvel no DF: quando o usufruto acaba com a morte de um dos pais.