O conceito
ITBI é o imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, feita entre pessoas vivas e de forma onerosa, isto é, com uma contrapartida. O caso típico é a compra e venda, mas a lista é maior. No DF, o imposto é cobrado pelo próprio Distrito Federal, por meio da Receita do DF, com base na Lei 3.830/2006 e no seu regulamento, o Decreto 27.576/2006.
O ITBI tem um "irmão" que confunde muita gente: o ITCD, que incide nas transmissões gratuitas (herança e doação). A regra prática é simples: houve pagamento ou troca, pense em ITBI; foi herança ou presente, pense em ITCD.
Quando incide e quando não incide
A Lei 3.830/2006, art. 2º, lista as hipóteses. As que mais aparecem no dia a dia:
- compra e venda, com ou sem financiamento;
- cessão onerosa de direitos à aquisição do imóvel;
- permuta;
- arrematação, adjudicação e remição (em leilão ou processo);
- dação em pagamento;
- excesso oneroso na partilha (divórcio, herança ou extinção de condomínio, quando alguém paga para ficar com mais);
- instituição de usufruto convencional, direito real de uso e superfície.
Não incide ITBI (art. 3º), entre outros casos, na integralização de capital em empresa (salvo empresa com atividade preponderantemente imobiliária), na fusão, incorporação ou cisão de empresas, no usucapião e na transmissão a entes públicos e a certas entidades sem fins lucrativos. A extinção do usufruto por morte ou renúncia também não gera ITBI (art. 2º, §4º). A não incidência depende de requerimento à Receita do DF.
Quem paga, quanto e sobre qual valor
| Ponto | Regra no DF | Base legal |
|---|---|---|
| Contribuinte | Adquirente, cessionário ou promitente comprador | Lei 3.830/2006, art. 7º |
| Responsáveis solidários | Tabeliães, notários e oficiais de registro, pelos atos que praticam | Art. 8º (vendedor excluído pela Lei 7.334/2023) |
| Alíquota | 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado; 2% nos demais casos | Art. 9º |
| Base de cálculo | Valor venal, entendido como o preço à vista em condições normais de mercado | Art. 5º e art. 6º (Lei 7.794/2025) |
| Dívidas do imóvel | Não são descontadas da base | Art. 5º, §1º |
Com a Lei 7.794/2025, o valor declarado pelo contribuinte passou a ter presunção de veracidade. Ele só pode ser afastado por processo administrativo próprio, e a lei proíbe fixar um valor de referência genérico e prévio. Prazos, parcelamento e contestação do valor estão no guia ITBI no DF.
Onde o ITBI aparece no DF
- Na Receita do DF, que lança o imposto a partir da declaração do contribuinte. A declaração não é uma simulação: enviada, ela já gera o lançamento, e um dado errado vira imposto cobrado errado.
- No tabelionato de notas, que precisa exigir a prova do pagamento, ou o reconhecimento da não incidência ou da isenção, antes de lavrar a escritura (Decreto 27.576/2006, art. 14).
- No financiamento e na venda de unidades novas, em que banco e construtora também participam da emissão da guia.
- No Registro de Imóveis, que confere o recolhimento antes de registrar.
Por isso os dados do imóvel, das partes e do negócio precisam estar conferidos com a matrícula antes do lançamento. Divergência de nome, de inscrição ou de fração ideal costuma resultar em guia refeita e escritura adiada.
Pelo regulamento do DF, quando a escritura é lavrada aqui, o imposto é pago antes da lavratura (Decreto 27.576/2006, art. 12, I). O STF, no Tema 1124, chegou a fixar em 2021 que o fato gerador só ocorre com o registro, mas em 2022 reabriu a discussão para a cessão de direitos. A situação atual desse julgamento não foi confirmada, e a norma distrital continua exigindo o pagamento antes da escritura.
Erros comuns
- Achar que o vendedor paga. O contribuinte é o comprador. Pode haver acordo diferente no contrato, mas perante a Receita quem responde é o adquirente.
- Achar que a parte financiada não entra no cálculo. No DF, a compra com alienação fiduciária usa 100% do valor do negócio, e não existe alíquota menor para o SFH.
- Tratar a declaração como simulação. O envio gera lançamento. Corrigir depois exige pedido de cancelamento ou de restituição à Receita do DF, o que custa tempo e pode adiar a escritura.
- Acreditar em "isenção para primeiro imóvel". Ela não existe na legislação do DF. As isenções estão no guia de isenção de ITBI no DF.
- Pagar ITBI em herança ou doação. Nesses casos o imposto é o ITCD.
Termos relacionados
- ITCD: o imposto das transmissões gratuitas.
- Carta de adjudicação: título judicial que também exige ITBI.
- Escritura e registro: os atos que o ITBI precede.
Guias para seguir
- ITBI no DF: prazos, cotas e valor declarado
- Problemas com a guia de ITBI: cancelar, restituir ou impugnar.
- ITBI em leilão e arrematação
- ITBI ou ITCD na herança e na doação