O que é a promessa
A promessa de compra e venda (também chamada de compromisso de compra e venda) é o contrato em que vendedor e comprador se obrigam a fazer, no futuro, a compra e venda definitiva. Ela é usada quando ainda falta algo para a escritura: o pagamento de parcelas, a liberação de um financiamento, a baixa de uma hipoteca, a conclusão de uma obra ou simplesmente a reunião dos documentos.
O ponto central: a promessa não transfere o imóvel. Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade só passa com o registro do título translativo na matrícula. Enquanto a escritura definitiva não for registrada, o vendedor continua sendo tratado como dono.
Quando a promessa vira direito real
O art. 1.417 dá à promessa um efeito forte quando três condições se somam:
- não há cláusula de arrependimento, isto é, nenhuma das partes pode simplesmente desistir;
- o contrato é feito por instrumento público ou particular (a escritura pública não é exigida para a promessa);
- a promessa é registrada no cartório de registro de imóveis.
Cumpridas as três, o comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Direito real é o que vale contra todos, e não só contra o vendedor. Na prática, quem consultar a matrícula vai ver a promessa registrada, e uma venda posterior do mesmo imóvel a outra pessoa não prejudica o promitente comprador.
O que o art. 1.418 permite
Com o direito real, o promitente comprador pode exigir a escritura definitiva do vendedor ou de quem tenha recebido os direitos dele. Se houver recusa, pode pedir ao juiz a adjudicação do imóvel, isto é, uma decisão que substitui a escritura que não foi assinada.
Existe também a adjudicação compulsória extrajudicial, feita no próprio cartório de registro de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B). O promitente comprador, os cessionários e os sucessores podem pedi-la, representados por advogado.
Promessa sem registro
A promessa não registrada continua valendo entre as partes: quem assinou pode ser cobrado pelo que prometeu. O que falta é o efeito perante terceiros. Os riscos de ficar anos só com contrato particular (a chamada "gaveta") estão em imóvel sem escritura no DF.
O registro da promessa
Qual ato é
A Lei de Registros Públicos prevê o registro da promessa no art. 167, I:
| Item | Imóvel | O que abrange |
|---|---|---|
| 9 | Imóveis não loteados | Compromisso de compra e venda, cessão dele e promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, com preço pago à vista ou a prazo |
| 20 | Lotes de loteamento | Contratos de compromisso de compra e venda de terrenos loteados |
Repare no detalhe do item 9: a promessa com cláusula de arrependimento também pode ser registrada. O registro dá publicidade, mas, havendo arrependimento pactuado, não gera o direito real do art. 1.417.
Qual cartório
O registro é feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição em que o imóvel está matriculado. Mais sobre o registro em registro de imóvel no DF.
Quanto custa no DF
Os emolumentos seguem a tabela do TJDFT vigente em 2026 (Resolução 2/2025). A nota 6 da tabela de Registro de Imóveis prevê redução de 50% para o registro da promessa de compra e venda. O valor final depende do valor do negócio e das demais notas da tabela; peça ao cartório o cálculo prévio.
O que conferir antes de assinar
A promessa é tão segura quanto os documentos em que se apoia. Antes da assinatura, do lado documental:
- certidão atualizada da matrícula, para confirmar que quem promete vender é o titular registrado e ver se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade ou outra promessa já registrada;
- identificação completa das partes, com estado civil e regime de bens, porque a venda de imóvel por pessoa casada pode exigir a autorização do cônjuge;
- certidões do vendedor e do imóvel, as mesmas que a escritura definitiva vai pedir, para descobrir cedo o que pode travar a etapa final;
- na planta, o registro do memorial de incorporação na matrícula do terreno.
O papel de cada certidão está em certidões imobiliárias no DF, e as etapas do negócio em transferência de imóvel no DF.
Promessa na compra de imóvel na planta
Na incorporação imobiliária há regras próprias (Lei 4.591/1964):
- a incorporadora só pode vender ou onerar as frações depois de registrar o memorial de incorporação (art. 32). Conferir esse registro na matrícula do terreno é o primeiro passo;
- no desfazimento do contrato com a incorporadora, a pena convencional pode chegar a 25% do que foi pago, ou 50% quando há patrimônio de afetação (art. 67-A);
- contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede dá 7 dias para desistir, com devolução integral, inclusive da corretagem (art. 67-A, §10).
Promessa e sinal
Muitas promessas começam com um sinal (arras). O tratamento do sinal em caso de desistência, e a diferença entre arras confirmatórias e penitenciais, está em sinal e arras na compra de imóvel. Vale notar que a cláusula de arrependimento afeta os dois temas ao mesmo tempo: ela impede o direito real da promessa e transforma o sinal em arras penitenciais.
Se o vendedor morrer antes da escritura
Pelo Código de Normas do TJDFT (Provimento 67/2026, art. 233, III), a escritura de bens de sucessão aberta costuma exigir alvará judicial. O parágrafo único dispensa o alvará quando a escritura serve para cumprir promessa de venda feita em vida pelo falecido. Ter a promessa escrita, com o pagamento comprovado, faz diferença nesse momento.
Depois da promessa: a escritura definitiva
Quitado o preço, a promessa se cumpre com a escritura definitiva (ou o contrato com força de escritura, no financiamento) e o registro na matrícula. A sequência completa está em transferência de imóvel no DF, e os documentos em escritura de imóvel no DF.
Quem redige a promessa
Redigir a promessa, escolher as cláusulas (arrependimento, multa, prazo, condições) e analisar o contrato proposto pela outra parte são atividades de consultoria e assessoria jurídicas, privativas da advocacia (Lei 8.906/1994, art. 1º, II).
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Do lado documental, podemos obter as certidões que a promessa vai citar e fazer a análise da matrícula e das partes antes da assinatura, com relatório do que merece atenção. Não redigimos nem revisamos cláusulas. Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217); o protocolo em seu nome não faz parte do nosso atendimento atual.