A pergunta que define o negócio
Numa venda parcelada sem banco, as partes precisam responder a duas perguntas antes de qualquer minuta:
- Quando o comprador passa a ser dono? No começo, com as parcelas garantidas, ou só no fim, depois de quitar?
- O que acontece se as parcelas pararem? O vendedor retoma o imóvel, executa uma garantia, ou precisa cobrar na Justiça?
As respostas levam a três formatos principais.
| Formato | Quem é dono durante as parcelas | Garantia do vendedor | Proteção do comprador |
|---|---|---|---|
| Promessa com escritura no fim | Vendedor | O imóvel continua no nome dele | Registrar a promessa |
| Escritura com alienação fiduciária ao vendedor | Comprador, com propriedade fiduciária do vendedor | Procedimento extrajudicial da Lei 9.514/1997 | A propriedade já está registrada em seu nome |
| Escritura com hipoteca ao vendedor | Comprador | Hipoteca registrada | A propriedade já está registrada em seu nome |
Formato 1: promessa agora, escritura no fim
As partes assinam uma promessa de compra e venda com o preço em parcelas. A Lei 6.015/1973 admite o registro da promessa "cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo" (art. 167, I, 9). Quitadas as parcelas, faz-se a escritura definitiva e o registro.
- Para o vendedor, o conforto é que o imóvel segue em seu nome até o fim.
- Para o comprador, o risco é justamente esse: dívidas, penhoras ou a morte do vendedor atingem um imóvel que ainda é dele. A proteção é registrar a promessa sem cláusula de arrependimento, o que gera direito real à aquisição (Código Civil, art. 1.417) e permite exigir a escritura ou a adjudicação (art. 1.418).
Os efeitos e o registro da promessa estão em promessa de compra e venda. O sinal pago na assinatura segue as regras de sinal e arras.
Formato 2: escritura com alienação fiduciária ao vendedor
A escritura de compra e venda é feita logo, e na mesma operação o comprador dá o imóvel em alienação fiduciária ao vendedor, que passa a ser credor. A Lei 9.514/1997 permite isso a pessoa física ou jurídica (art. 22, §1º).
- A matrícula recebe dois atos: a compra e venda e a propriedade fiduciária.
- Se as parcelas atrasarem, aplica-se o procedimento da própria lei: intimação para purgar a mora em 15 dias pelo cartório de registro de imóveis (art. 26, §1º), consolidação em nome do credor e leilões (art. 27).
- Quitado o preço, o vendedor tem 30 dias para dar o termo de quitação (art. 25, §1º), que permite cancelar a garantia na matrícula.
É o formato que mais se aproxima de um financiamento bancário, com o vendedor no lugar do banco. Sobre a forma do documento, veja a pergunta frequente sobre contrato particular.
Formato 3: escritura com hipoteca ao vendedor
A propriedade passa ao comprador na escritura, e o imóvel fica hipotecado a favor do vendedor (Código Civil, art. 1.473). Quitado o preço, o cancelamento da hipoteca exige autorização ou quitação do credor, em instrumento público ou particular (Lei 6.015/1973, art. 251). A cobrança em caso de atraso segue regras diferentes das da alienação fiduciária, e isso deve ser avaliado com advogado. Veja cancelamento de hipoteca no DF.
ITBI e custos de cartório
- Quem paga: o comprador, como adquirente (Lei 3.830/2006, art. 7º).
- Base: o valor venal do imóvel; dívidas que oneram o imóvel não são descontadas (art. 5º, §1º). Parcelar o preço com o vendedor não reduz a base.
- Quando: antes da escritura lavrada no DF (Decreto 27.576/2006, art. 12, I). No formato 1, isso acontece na escritura definitiva; nos formatos 2 e 3, no início. O próprio ITBI pode ser dividido em cotas pela Receita do DF; veja ITBI no DF.
- Cartório: nos formatos 2 e 3 há registro da compra e venda e da garantia. Para estimar escritura e registro, use a calculadora de custos de escritura e registro.
O que conferir antes de assinar
- Matrícula atualizada, para confirmar que o vendedor é o titular e que não há ônus, penhora ou indisponibilidade.
- Estado civil e regime de bens das partes, porque o cônjuge pode precisar autorizar.
- Certidões do vendedor e do imóvel, as mesmas de uma venda à vista: veja certidões imobiliárias no DF.
- Coerência entre documentos: o preço e a forma de pagamento que constam do contrato, da guia de ITBI e da escritura precisam contar a mesma história.
O que fica com o advogado
Escolher o formato, definir correção das parcelas, multa, vencimento antecipado e o que acontece em caso de atraso é consultoria jurídica, privativa da advocacia (Lei 8.906/1994, art. 1º). Esta página não traz modelo de contrato nem sugestão de cláusulas.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Do lado documental, podemos reunir as certidões e entregar a conferência com relatório antes da assinatura.