O que exatamente se cede
Imagine que Ana prometeu vender um apartamento a Bruno, com pagamento parcelado e escritura só no fim. Antes de terminar, Bruno passa o negócio a Carla: Carla assume o lugar de Bruno no contrato e, ao final, é ela quem recebe a escritura. Essa passagem é a cessão de direitos. Ana é a promitente vendedora; Bruno, o cedente; Carla, a cessionária.
O que Carla recebe é um direito de crédito contra Ana (o direito de exigir a escritura quando o preço estiver pago), e não o imóvel. A propriedade continua com quem está na matrícula até o registro do título definitivo (Código Civil, art. 1.245).
Tipos de cessão que aparecem no dia a dia
| Tipo | O que transfere | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Cessão de compromisso de compra e venda | A posição de promitente comprador | Pode ser registrada (LRP, art. 167, I, 9) |
| Cessão dos direitos do devedor fiduciante | A posição de quem financiou o imóvel | Só com anuência expressa do banco (Lei 9.514/1997, art. 29) |
| Cessão de direitos hereditários | A parte de um herdeiro na herança | Exige escritura pública, segundo o TJDFT |
| Cessão de direitos de posse | A posse de imóvel sem matrícula ou sem registro | Aceita pela Receita do DF só para fins cadastrais (IN 4/2017) |
Na cessão de direitos possessórios, quem cede não tem propriedade registrada para transferir: passa adiante só a posse que exerce. O instrumento ajuda a provar a ocupação, e a Receita do DF aceita a escritura de cessão de direitos de posse para atualizar o cadastro do IPTU de imóvel sem registro (IN 4/2017). Ele não abre matrícula nem faz do cessionário dono. O que o Código Civil permite é que quem recebe a posse some o tempo do antecessor ao seu (art. 1.207), o que pesa num pedido futuro de usucapião; a situação do imóvel sem registro está em imóvel sem escritura no DF.
Esta página trata da primeira, a mais comum. A cessão do financiamento está em vender imóvel financiado.
Registrar ou não a cessão
A Lei de Registros Públicos prevê o registro, no item 9 do art. 167, I, dos contratos de compromisso de compra e venda, da cessão deste e da promessa de cessão, para imóveis não loteados. Registrada, a cessão aparece na matrícula e qualquer pessoa que consultar o imóvel vê quem ocupa hoje a posição de comprador.
A diferença prática aparece quando há conflito com terceiros. Pela Lei 13.097/2015, art. 54, §1º, situações que não constam da matrícula não podem ser opostas a quem adquire de boa-fé confiando nela, com as ressalvas da própria lei. Uma cessão guardada na gaveta protege pouco se o titular registrado vender o imóvel a outra pessoa ou sofrer uma penhora.
Os efeitos da promessa registrada sem cláusula de arrependimento (direito real, exigir a escritura, adjudicação) estão explicados em promessa de compra e venda. O Código Civil, art. 1.418, estende a exigência da escritura também contra terceiros a quem os direitos do vendedor forem cedidos.
A cadeia de cessões
Quanto mais cessões, mais elos para provar. No fim, a escritura definitiva é assinada pelo titular da matrícula em favor do último cessionário, e o tabelião precisa enxergar a ligação entre os dois. Cada elo costuma exigir:
- o contrato ou instrumento de cessão, assinado por cedente e cessionário;
- a prova de quitação do que foi combinado em cada etapa;
- a identificação completa das partes, com estado civil;
- quando o contrato original pede, a anuência do promitente vendedor.
Também vale olhar a data de cada elo. Se entre uma cessão e outra o titular da matrícula vendeu, deu em garantia ou teve o imóvel penhorado, o que está registrado prevalece para quem confiou na matrícula, e a cadeia pode precisar de solução judicial.
Um elo faltando (um contrato perdido, um cedente que morreu ou não é localizado) é a situação descrita em vendedor sem escritura.
ITBI na cessão
A Lei 3.830/2006, art. 2º, inclui entre as hipóteses de incidência do ITBI a cessão de direitos à aquisição, por ato oneroso, e o art. 7º coloca o cessionário entre os contribuintes. Dois cuidados:
- o STF reabriu em 2022, no Tema 1124, o exame da incidência do ITBI na cessão de direitos de compromisso sem registro da transferência. A situação atual desse julgamento não foi confirmada nesta revisão;
- alguns dispositivos da lei distrital sobre promessa registrada e cessões sucessivas foram declarados inconstitucionais pelo TJDFT, conforme anotação do texto compilado.
Por isso, o enquadramento do seu caso deve ser confirmado com a Receita do DF. O detalhamento fica em ITBI na cessão de direitos.
O que conferir antes de aceitar uma cessão
- Certidão atualizada da matrícula: quem é o titular, se a promessa original está registrada e se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade.
- Todos os contratos da cadeia, na ordem, sem lacunas.
- Situação do pagamento ao vendedor original: quanto falta e a quem será pago.
- Exigência de anuência no contrato original (do vendedor, do banco ou da incorporadora).
- Certidões do cedente e do titular da matrícula, porque dívidas de qualquer um deles podem alcançar o imóvel enquanto a cessão não estiver registrada.
Podemos reunir as certidões e entregar uma conferência documental com relatório. Avaliar se as cláusulas da cessão protegem você, ou redigir o instrumento, é consultoria jurídica (Lei 8.906/1994, art. 1º).
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.