O que é comodato
O Código Civil define o comodato como "o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis" (art. 579). Coisa não fungível é aquela que não pode ser trocada por outra igual, e o imóvel é o exemplo típico: quem recebe um apartamento emprestado deve devolver aquele apartamento, não outro.
Dois traços marcam o contrato:
- É gratuito. Se há pagamento pelo uso, não se está mais diante do empréstimo gratuito descrito no art. 579. Locação e aluguel estão fora do escopo deste portal.
- Só se completa com a entrega. O comodato "perfaz-se com a tradição do objeto" (art. 579). Enquanto o imóvel não é entregue, o que existe é, no máximo, uma promessa de emprestar.
As partes têm nomes próprios: comodante é quem empresta; comodatário, quem recebe e usa.
Situações comuns
O comodato aparece quando alguém deixa um parente morar num imóvel sem cobrar, cede uma sala para uso de outra pessoa ou empresta uma casa por um período determinado. Em todas, a lei aplica as mesmas regras, estejam elas escritas ou não num contrato.
Quem pode emprestar
O dono, em regra. Quem administra bens de outra pessoa, como tutores e curadores, não pode dar em comodato, sem autorização especial, os bens que estão sob sua guarda (art. 580).
Prazo e retomada
O art. 581 é o ponto que mais gera conflito:
| Situação | O que diz a lei |
|---|---|
| Prazo combinado | O comodante não pode retomar antes do fim do prazo |
| Sem prazo combinado | Presume-se o prazo necessário para o uso concedido |
| Necessidade imprevista e urgente do dono | Retomada antecipada, desde que reconhecida pelo juiz |
Ou seja: emprestar "por tempo indeterminado" não significa poder pedir o imóvel de volta a qualquer momento. O prazo pode estar implícito na finalidade do empréstimo, e a retomada antecipada depende de decisão judicial.
A forma de pedir a devolução quando não há prazo, e se é preciso notificar antes, não está regulada nos artigos do comodato. Não há como afirmar um procedimento padrão: essa avaliação cabe a um advogado.
Deveres de quem usa o imóvel
- Conservar. O comodatário deve cuidar do imóvel como se fosse seu e usá-lo de acordo com o contrato ou com a natureza do bem, sob pena de responder por perdas e danos (art. 582).
- Devolver no tempo certo. Se entrar em mora, além de responder por ela, paga aluguel arbitrado pelo comodante até restituir o imóvel (art. 582).
- Não privilegiar os próprios bens. Se, em situação de risco, ele salvar o que é seu e abandonar o que é do comodante, responde pelo dano, mesmo em caso fortuito ou de força maior (art. 583).
- Arcar com o uso. As despesas feitas com o uso e gozo do imóvel não podem ser cobradas do comodante (art. 584).
- Responder junto. Se o imóvel foi emprestado a mais de uma pessoa, elas são solidariamente responsáveis perante o comodante (art. 585).
Forma e registro
Os artigos 579 a 585 não exigem forma especial, escritura pública nem registro para o comodato. Por isso, esta página não indica requisitos formais.
Se as partes fizerem um contrato particular, ele pode ser levado ao Registro de Títulos e Documentos para prova da obrigação ou para conservação (Lei 6.015/1973, art. 127, I e VII). Isso decorre da regra geral do RTD, e não de uma exigência do comodato. O registro feito apenas para conservação guarda o conteúdo e a data, mas não produz efeito contra terceiros (art. 127-A).
Comodato não é usufruto nem transferência
Emprestar o imóvel não transfere a propriedade: o comodatário usa o bem e deve devolvê-lo. Garantir a alguém o uso do imóvel de forma duradoura envolve outras figuras, como o usufruto, que tem regras e registro próprios. A diferença entre ter o bem e ser dono está em posse e propriedade.
Redigir um contrato de comodato, definir prazo e condições ou pedir a retomada do imóvel são atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Outros contratos ligados a imóvel estão em contratos imobiliários.