O que é o sinal
Na compra de imóvel, é comum o comprador pagar uma parte do preço logo que as partes fecham o negócio, antes da escritura. Esse valor tem nome jurídico: arras, ou sinal. O Código Civil trata do tema nos arts. 417 a 420.
As arras têm duas funções: confirmar que o negócio foi fechado e servir de referência de indenização se alguém não cumprir. O que acontece com o dinheiro depende de três perguntas:
- O negócio foi concluído?
- Se não foi, quem deu causa: quem pagou ou quem recebeu?
- O contrato previu direito de arrependimento?
Negócio concluído
Se a compra se concretiza, as arras são restituídas ou computadas na prestação devida (art. 417). Na compra de imóvel, o mais comum é o sinal ser descontado do preço. Vale deixar isso escrito para não haver dúvida no dia da escritura.
Quando o negócio não se conclui
Quem pagou o sinal não cumpriu
Se a parte que deu as arras (normalmente o comprador) não cumpre o contrato, a outra parte pode desfazer o negócio e reter as arras (art. 418). Em linguagem comum: o comprador que desiste sem direito de arrependimento pode perder o sinal.
Quem recebeu o sinal não cumpriu
Se a parte que recebeu as arras (normalmente o vendedor) não cumpre, quem as deu pode desfazer o contrato e exigir a devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Essa é a redação do art. 418 dada pela Lei 14.905/2024. Na prática, é o que se chama de "devolver o sinal em dobro", acrescido de correção e juros.
Resumo
| Situação | Consequência (art. 418) |
|---|---|
| Quem pagou o sinal não cumpre | A outra parte pode desfazer o contrato e ficar com o sinal |
| Quem recebeu o sinal não cumpre | Quem pagou pode desfazer o contrato e exigir o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado |
Arras confirmatórias
Quando o contrato não prevê direito de arrependimento, as arras são confirmatórias. É a regra geral. Nesse caso, o art. 419 dá à parte prejudicada duas possibilidades adicionais:
- pedir indenização suplementar, se provar que o prejuízo foi maior do que o valor das arras. As arras funcionam como valor mínimo da indenização;
- em vez de desfazer o contrato, exigir o seu cumprimento, com perdas e danos.
Arras penitenciais
Quando o contrato prevê o direito de arrependimento, as arras são penitenciais (art. 420). Aqui elas têm função unicamente indenizatória, ou seja, são o preço do arrependimento:
- quem deu as arras e se arrependeu perde o sinal;
- quem recebeu e se arrependeu devolve o sinal mais o equivalente;
- em nenhum dos casos há direito a indenização suplementar.
A escolha entre um tipo e outro é feita no contrato. Uma cláusula de arrependimento também tem efeito sobre a promessa: promessa com arrependimento pactuado não gera direito real ao comprador (Código Civil, art. 1.417). Veja promessa de compra e venda.
Imóvel na planta: outra regra
Na compra de imóvel na planta com a incorporadora, o desfazimento do contrato segue a Lei 4.591/1964, art. 67-A. A pena convencional pode chegar a 25% do que foi pago, ou 50% quando há patrimônio de afetação, e o contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede dá 7 dias de arrependimento com devolução integral. Essas regras são específicas desse tipo de contrato e não se confundem com as arras do Código Civil.
O recibo de sinal
Não encontramos na lei um modelo ou uma forma obrigatória para o recibo de sinal. Não existe "recibo oficial". O que o Código Civil destaca é que o contrato diga, com clareza, se há ou não direito de arrependimento, porque isso muda o efeito das arras.
Do lado documental, um recibo bem feito costuma deixar claro:
- quem paga e quem recebe, com identificação completa;
- qual imóvel, de preferência com o número da matrícula e o cartório;
- o valor e a forma de pagamento do sinal;
- se o sinal será descontado do preço;
- se há ou não direito de arrependimento;
- o preço total, o prazo e as condições para a escritura (por exemplo, aprovação de financiamento).
Essa lista é uma orientação prática, e não um requisito legal. Quem redige o recibo e escolhe as cláusulas é o advogado.
Antes de pagar o sinal
O sinal costuma ser pago quando as partes ainda não conferiram todos os documentos. É o momento de maior risco. Antes de transferir o dinheiro, vale ao menos:
- ver a certidão atualizada da matrícula, para confirmar que quem recebe é o dono registrado e se há ônus ou indisponibilidade;
- confirmar o estado civil do vendedor, porque a venda por pessoa casada pode exigir a autorização do cônjuge;
- consultar as certidões fiscais e judiciais que a escritura vai pedir.
O papel de cada certidão está em certidões imobiliárias no DF. Se o negócio for desfeito depois de pago o ITBI, veja problemas com a guia de ITBI.
Quem cuida de cada parte
Decidir se houve descumprimento, quem deu causa ao desfazimento e quanto cabe devolver são questões jurídicas, que podem acabar na Justiça.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Do lado documental, podemos obter a matrícula e as certidões antes do sinal e entregar uma análise do que foi encontrado, para você pagar sabendo com quem está negociando. Não redigimos o recibo nem o contrato e não opinamos sobre a devolução.