Primeiro, identifique o regime do seu contrato
O conceito de cláusula penal, seus tipos e a regra de que ela dispensa prova de prejuízo estão no verbete cláusula penal. Esta página trata de outra pergunta: qual limite vale para a multa do seu contrato de imóvel, principalmente quando ele é desfeito.
A resposta depende de quem está do outro lado:
| Quem vende | Lei que fixa o limite | Base de cálculo da pena | Teto |
|---|---|---|---|
| Particular (promessa, venda parcelada) | Código Civil, arts. 412 e 413 | Valor da obrigação principal | Até o valor da obrigação, com redução judicial obrigatória se excessiva |
| Incorporador (imóvel na planta) | Lei 4.591/1964, art. 67-A | Quantia paga pelo comprador | 25%, ou 50% com patrimônio de afetação |
| Loteador (lote em loteamento) | Lei 6.766/1979, art. 32-A | Valor atualizado do contrato | 10%, somando multa, despesas administrativas e sinal |
As duas leis especiais foram alteradas pela Lei 13.786/2018. Elas tratam da resolução do contrato por fato ou culpa do comprador e do distrato; a regra geral do Código Civil continua a valer para o que elas não disciplinam.
Contrato entre particulares: os limites do Código Civil
Na promessa de compra e venda firmada com uma pessoa física, ou na venda parcelada direto com o dono, não há percentual fixado em lei. Valem dois freios:
- Teto. A multa não pode exceder o valor da obrigação principal (art. 412).
- Redução pelo juiz. Ela "deve ser reduzida equitativamente" se a obrigação foi cumprida em parte ou se o valor for manifestamente excessivo (art. 413). Quem pagou boa parte das parcelas não perde, automaticamente, o valor cheio da multa prevista para o descumprimento total.
A multa só incide quando há descumprimento culposo (art. 408). O distrato, que é o desfazimento por acordo, é outro cenário: nele, as próprias partes combinam o que cada uma devolve.
Imóvel na planta: o art. 67-A da Lei 4.591/1964
No contrato com o incorporador, desfeito por distrato ou por inadimplemento do comprador, a lei diz o que pode ser deduzido da devolução:
- a comissão de corretagem;
- a pena convencional de até 25% da quantia paga, ou até 50% se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação (§5º), sem necessidade de alegar prejuízo (§1º);
- impostos, cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores e a fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, quando o comprador teve o imóvel à disposição (§2º).
Dois pontos reduzem ou zeram a pena: o comprador substituto aceito pelo incorporador afasta a multa (§9º), e o contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede admite arrependimento em 7 dias (§10). Prazos de devolução e os riscos da compra estão em comprar imóvel na planta no DF.
Lote em loteamento: o art. 32-A da Lei 6.766/1979
No lote comprado do loteador, a regra é outra e costuma ser menos conhecida. Na resolução por fato imputado ao comprador, os valores pagos são devolvidos com correção pelo índice do contrato, e deles podem ser descontados:
- a fruição do lote, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contada da entrega da posse até a devolução ao loteador (I);
- o montante de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a 10% do valor atualizado do contrato (II);
- os encargos de mora das prestações pagas com atraso (III);
- IPTU, contribuições condominiais e associativas e tarifas ligadas ao lote, além de tributos, custas e emolumentos da restituição ou rescisão (IV);
- a comissão de corretagem, se estiver integrada ao preço do lote (V).
A devolução é feita em até 12 parcelas mensais, após uma carência que depende de as obras do loteamento estarem em andamento ou concluídas (§1º). Essa regra não se aplica à compra de lote com alienação fiduciária da Lei 9.514/1997 (§3º).
Repare em duas diferenças práticas em relação à planta:
- O teto da multa é medido pelo contrato, não pelo que foi pago. Os descontos saem dos valores pagos, mas o limite de 10% é calculado sobre o valor atualizado do contrato. No início das parcelas, esse desconto pode representar uma fatia grande do que o comprador desembolsou.
- O sinal está dentro do teto. No lote, o loteador não pode reter o sinal e, além dele, a multa cheia: tudo soma dentro dos 10%.
O que conferir no contrato antes de assinar
Sem redigir nada, você pode ler o contrato com estas perguntas:
- Quem é o vendedor? Particular, incorporador ou loteador define o regime.
- Sobre qual valor a multa é calculada? Preço total, quantia paga ou valor atualizado do contrato.
- A multa é para o atraso ou para o descumprimento total? O efeito é diferente (Código Civil, arts. 410 e 411).
- Há previsão de indenização suplementar? Sem ela, a multa é o limite do que o credor pode cobrar (art. 416, parágrafo único).
- O sinal tem regra própria no contrato? Veja sinal e arras na compra de imóvel.
- Na planta, há patrimônio de afetação? Ele muda o teto de 25% para 50%.
- Há fruição e taxas de condomínio ou de associação previstas para o período em que você teve o imóvel?
Se algum percentual do contrato passa dos limites acima, não assine achando que "a lei corrige depois". A discussão pode acabar no Judiciário.
O que não está nesta página
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor a esses contratos e o entendimento dos tribunais sobre percentuais de retenção não fazem parte das fontes que usamos. Por isso não afirmamos se uma multa concreta será mantida ou reduzida.
Avaliar se uma multa é válida, negociar um distrato ou discutir a retenção de valores é atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Para o contrato em si, veja promessa de compra e venda e venda parcelada direto com o proprietário.