Para que serve e quem pode ter acesso
A lista de todas as certidões de uma compra está em certidões para comprar e vender imóvel. Esta página trata só da certidão de ônus reais: o que ela prova, qual modalidade atende a cada finalidade e o que significa cada parte do que chega.
A certidão sai do cartório de registro de imóveis onde o imóvel está matriculado. No DF são nove cartórios, cada um com sua área; errar o cartório é a primeira causa de pedido perdido (veja qual cartório de registro de imóveis atende seu imóvel). Quando o número da matrícula não aparece em nenhum documento, o problema é outro e está em não encontro a matrícula.
Não é preciso ser o dono. Qualquer pessoa pode pedir certidão do registro sem dizer o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17). É isso que permite ao comprador conferir o imóvel antes de fechar.
A finalidade também muda o cuidado com a data: para simples conferência, qualquer certidão recente ajuda a decidir; para escritura ou financiamento, a data de emissão precisa caber na validade exigida.
Qual modalidade atende a cada caso
Os nomes variam de cartório para cartório, e a confusão é comum. A Lei 6.015/1973, art. 19, organiza assim:
| Modalidade | O que traz | Prazo máximo de emissão |
|---|---|---|
| Inteiro teor da matrícula, eletrônica, com número informado | Reprodução de todo o conteúdo da matrícula | 4 horas, se pedida no expediente |
| Situação jurídica atualizada do imóvel | Resumo de quem é o dono e do que pesa sobre o imóvel | 1 dia |
| Transcrição (registro anterior a 1976) e demais casos | Conforme o livro antigo | 5 dias |
Os prazos contam a partir do pagamento. A regra que resolve a dúvida está no §11 do mesmo artigo: a certidão de inteiro teor da matrícula basta para provar propriedade, direitos, ônus reais e restrições, sem certificação à parte. Para compra e escritura, é ela que interessa.
No DF, o Código de Normas do TJDFT acrescenta uma exigência: a certidão de ônus reais eletrônica deve conter declaração expressa sobre a existência de ônus registrado ou averbado, sobre título prenotado ainda em andamento e sobre o número do último ato (art. 472, §1º). A matrícula não pode ser reproduzida sem essa declaração.
A cópia que não serve e o custo
O engano mais comum. O DF oferece também a "matrícula eletrônica", uma cópia marcada como válida só "para simples consulta", que não serve para transferência ou constituição de direitos reais (Código de Normas do TJDFT, art. 472, §2º). Ela ajuda a olhar a matrícula antes de decidir, mas não substitui a certidão na escritura. Quem só descobre isso no tabelionato perde a data marcada.
Custo. Segue a tabela de emolumentos do TJDFT. Na certidão eletrônica, cobra-se só o item próprio da tabela, qualquer que seja o número de folhas (art. 475). Confira a tabela oficial do TJDFT ou peça orçamento, com o valor do nosso serviço informado à parte.
Como ler a certidão, parte por parte
- Descrição do imóvel. Endereço, área e confrontações. Compare com o contrato e com o carnê do IPTU. Área diferente é sinal de alerta.
- Proprietário atual. É o nome que consta no último registro de transmissão. Confira nome, CPF e estado civil com os documentos do vendedor.
- Ônus e restrições. Alienação fiduciária, hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, ações registradas. O que cada um significa está no glossário de ônus reais.
- Cancelamentos. Um ônus pode aparecer e, mais abaixo, ter a baixa averbada. Leia até o fim antes de concluir.
- Declaração do cartório. No DF, o texto final diz se há ônus, se há título prenotado e qual foi o último ato. Um título prenotado significa que existe algo em análise que pode mudar a matrícula nos próximos dias.
- Período pesquisado. A busca vai de 1º de janeiro de 1976 até dois dias úteis antes da pesquisa, e isso deve constar do documento (art. 478). O que for anterior está em transcrição.
- Autenticidade. O selo digital do TJDFT serve como código de conferência no endereço indicado na própria certidão, e a aceitação depende dessa confirmação (art. 473).
Por que ela pesa tanto na compra
Pela Lei 13.097/2015, art. 54, os negócios são eficazes perante atos que não estejam registrados ou averbados na matrícula, e situações fora da matrícula não podem ser opostas a quem compra de boa-fé, com as ressalvas da própria lei. Ou seja: a matrícula concentra o que importa, e a certidão é a fotografia dela no dia.
Validade e momento certo
- Escritura: 30 dias (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV). A eletrônica do DF vale 30 dias e não pode ser revalidada (Código de Normas do TJDFT, art. 474).
- Antes da proposta: vale tirar uma certidão ou a matrícula eletrônica para decidir se o negócio segue.
- Perto da assinatura: tire uma nova, dentro dos 30 dias, para a escritura.
Se aparecer ônus, o que cada tipo significa para o negócio está em gravames e matrícula. Se você prefere delegar, o serviço de certidões imobiliárias obtém a certidão na modalidade certa para a sua finalidade, confere o conteúdo e avisa o que merece atenção antes de você assinar.