Por que o condomínio entra na conta do comprador
O Código Civil, art. 1.345, diz que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. A Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único, repete a ideia. Na prática, a dívida da unidade acompanha o apartamento, a sala ou a loja, e não a pessoa que a deixou de pagar.
Isso faz do condomínio uma dívida diferente das outras do vendedor: ela não precisa estar na matrícula para alcançar quem compra.
O que a lei aceita como prova de quitação
Duas regras se completam:
- A Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único (redação da Lei 7.182/1984), diz que a alienação da unidade depende de prova de quitação das obrigações do vendedor com o condomínio.
- A Lei 7.433/1985, art. 2º, §2º, define que essa prova é a declaração do vendedor, ou do procurador dele, feita sob as penas da lei e registrada expressamente na escritura.
Ou seja, para o tabelião, basta a palavra do vendedor. Para você, que vai herdar qualquer dívida que ele omitir, isso é pouco.
Declaração do vendedor × declaração do condomínio
| Ponto | Declaração do vendedor | Declaração do condomínio |
|---|---|---|
| Quem faz | Vendedor ou procurador | Síndico ou quem tem os poderes dele |
| Exigida por lei | Sim, como prova para a escritura | Não |
| Onde fica | Dentro da escritura | Documento à parte, entregue ao comprador |
| O que protege | Dá base para cobrar o vendedor se ele mentiu | Mostra a situação real antes de você pagar |
O síndico representa o condomínio (Código Civil, art. 1.348, II) e pode transferir poderes de representação ou funções administrativas, com aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção (art. 1.348, §2º). É por isso que muitas declarações são assinadas por administradoras. Se não for o síndico que assina, peça a prova dos poderes.
O que conferir na declaração
A lei não traz um modelo. Antes de aceitar o documento, confira se ele:
- identifica o condomínio e a unidade exata, com bloco e número iguais aos da matrícula;
- informa a data em que foi emitido e até que mês as cotas estão pagas;
- menciona se existe acordo ou parcelamento de dívida antiga ainda em curso;
- informa se há ação de cobrança da unidade;
- traz nome, função e assinatura de quem representa o condomínio.
Pergunte também ao síndico se há cota extra ou rateio aprovado em assembleia e ainda não cobrado, e combine no contrato quem paga cada parcela.
Se a declaração mostrar dívida
Dívida de condomínio não impede a venda, mas precisa estar resolvida no papel antes de você pagar. Os arranjos mais comuns são:
- O vendedor quita antes da escritura e entrega nova declaração, já sem pendência, assinada por quem representa o condomínio.
- A dívida é paga com parte do preço, direto ao condomínio, no dia da escritura, com recibo em nome da unidade.
- O valor é abatido do preço e o comprador assume o pagamento, sabendo exatamente quanto e até quando.
Para calcular multa e juros de taxas condominiais atrasadas, use a calculadora de multa de condomínio do CalculadoraDF.
Em qualquer caso, a escritura ainda terá a declaração do vendedor exigida pela Lei 7.433/1985. Se ela disser que tudo está pago quando não está, o risco perante o condomínio é seu, pelo art. 1.345 do Código Civil. Por isso a declaração do condomínio, com a situação atualizada, deve ser o último documento conferido antes de assinar.
Vendedor que não quer pedir
Se o vendedor se recusa a pedir a declaração ao síndico, trate isso como sinal de alerta. Você pode condicionar a assinatura, no contrato, à entrega do documento. A redação dessa condição é tarefa de advogado.
Outras pistas de dívida condominial
A declaração não é a única fonte. Duas certidões do vendedor podem revelar dívida da unidade:
- Protesto. Encargos condominiais estão entre os documentos que podem ser protestados, segundo o instituto dos tabeliães de protesto. Veja protesto na compra de imóvel.
- Ações judiciais. A cobrança judicial de cotas aparece na certidão cível de distribuição. Veja certidões de feitos ajuizados do vendedor.
Quando pedir
- Antes do sinal: peça a situação ao condomínio para decidir se o negócio segue.
- Perto da escritura: peça a declaração atualizada, que cubra até o mês corrente.
- Na escritura: confira se a declaração do vendedor sobre a quitação foi registrada no ato.
Se a dívida apareceu depois da compra, veja dívida de condomínio do antigo dono. A cobrança contra o vendedor é discussão jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.