Dono é quem está na matrícula
No Brasil, a propriedade de imóvel entre pessoas vivas só se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis. O Código Civil, art. 1.245, §1º, é direto: enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua sendo havido como dono.
Por isso, a resposta confiável para "quem é o dono?" está em um documento só: a certidão da matrícula. O que ela é e o que registra está no glossário: matrícula.
O que não prova propriedade
| Documento | O que mostra de fato |
|---|---|
| Carnê do IPTU/TLP | Quem está no cadastro fiscal, que pode estar desatualizado |
| Contrato de compra e venda ou "de gaveta" | Um negócio entre partes, sem registro |
| Anúncio ou placa de venda | Quem está oferecendo, não quem é dono |
| Contas de consumo | Quem usa o imóvel |
| Escritura não registrada | Um título que ainda não transferiu a propriedade |
O caminho legítimo: o registro de imóveis
A resposta sai de um lugar só: o cartório de registro de imóveis competente. Três pontos costumam travar quem tenta:
- O cartório certo. O DF tem 9 cartórios de registro de imóveis, cada um com sua área, e a certidão só sai daquele onde o imóvel está matriculado. Veja qual cartório de registro de imóveis atende seu imóvel.
- A matrícula. Com o número, tudo é simples. Sem ele, a localização depende de endereço, lote e histórico do imóvel; veja não encontro a matrícula.
- A leitura. O proprietário atual é o do último registro de transmissão, com a qualificação que constava no ato. Os demais campos estão explicados em certidão de ônus reais.
Qualquer pessoa pode pedir a certidão, sem explicar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17).
Para só olhar, sem usar em escritura, o DF oferece a "matrícula eletrônica", uma cópia para simples consulta que não vale para transferência (Código de Normas do TJDFT, art. 472, §2º).
Imóvel antigo: transcrição
As matrículas existem desde 1º de janeiro de 1976. Registros anteriores ficam em transcrições, nos livros antigos, e a certidão pode levar até 5 dias (Lei 6.015/1973, art. 19, §10). A pesquisa do cartório para certidão cobre, obrigatoriamente, de 1976 até dois dias úteis antes do pedido (Código de Normas do TJDFT, art. 478). Se o imóvel nunca migrou para matrícula, peça ao cartório a busca na transcrição.
Imóvel sem matrícula
Se não há matrícula, não há proprietário registrado a descobrir. O imóvel pode estar em área não regularizada, em nome de ente público ou ocupado por quem tem só posse ou cessão de direitos. O ponto de partida é imóvel sem escritura.
O caminho inverso: da pessoa para os imóveis
Às vezes a pergunta é outra: "que imóveis essa pessoa tem?". Aí o caminho é a busca por CPF ou CNPJ, explicada em busca de imóveis por CPF. No DF, essa busca é feita exclusivamente pelo número do documento, e não pelo nome, para evitar homônimos e proteger a privacidade (Código de Normas do TJDFT, art. 472, §3º). O resultado só localiza matrículas; quem confirma a propriedade é a certidão.
O que a LGPD permite fazer com a informação
A certidão é pública, mas isso não libera qualquer uso dos dados do proprietário. A LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados, Lei 13.709/2018) exige que o tratamento de dados pessoais:
- tenha finalidade legítima e específica (art. 6º, I);
- se limite ao mínimo necessário para essa finalidade (art. 6º, III);
- se apoie em uma das bases do art. 7º;
- respeite, no caso de dado de acesso público, a finalidade e a boa-fé que justificaram a publicação (art. 7º, §3º).
Finalidades que costumam se encaixar: conferir quem vende antes de comprar, notificar o dono sobre um problema no imóvel vizinho, levantar bens de quem morreu para o inventário, instruir cobrança ou processo. Não se encaixam: curiosidade, vigilância, localizar pessoa ou montar cadastro para marketing. Mais detalhes em legalidade e finalidade da pesquisa patrimonial.
Não fazemos localização de pessoas nem buscamos telefone, endereço ou dados de contato de proprietários. Pedimos a certidão do registro, que mostra o que o cartório tem, e explicamos o que ela significa.
Quando a matrícula mostra um nome, mas a realidade é outra
- Proprietário falecido. A matrícula continua no nome de quem morreu até o registro da partilha. Quem responde pelo imóvel, nesse meio-tempo, é o espólio. Veja inventário de imóvel no DF.
- Venda sem registro. Alguém comprou, pagou e mora no imóvel, mas não registrou. Para a lei, o dono ainda é o vendedor, e o comprador tem um contrato a regularizar. Veja comprei e não registrei.
- Imóvel de empresa. A matrícula mostra a pessoa jurídica. Quem assina por ela se confirma nos atos constitutivos da empresa, não no registro de imóveis.
Resumo
- Quer saber quem é o dono de um imóvel: certidão da matrícula no cartório competente.
- Quer saber que imóveis uma pessoa tem: busca por CPF ou CNPJ, com finalidade legítima.
- Nos dois casos, só a certidão prova propriedade.
Se você prefere delegar, o serviço de certidões imobiliárias localiza o cartório e a matrícula, obtém a certidão e explica o que ela mostra sobre o proprietário e os ônus do imóvel.