O que são "feitos ajuizados"
"Feito" é o nome antigo de processo. A certidão de feitos ajuizados, também chamada de certidão de distribuição, informa se há ações distribuídas contra ou por uma pessoa em determinado ramo da Justiça. Ela não diz quem tem razão nem quanto se deve: diz se existe processo e, quando positiva, qual é.
A expressão ficou conhecida porque a Lei 7.433/1985, na redação original, listava as certidões de feitos ajuizados entre os documentos da escritura. Essa exigência saiu da lei em 2015.
O que a lei exige hoje
Três regras resumem a situação no DF:
- Não são requisito. A Lei 13.097/2015 retirou os feitos ajuizados da Lei 7.433/1985. Desde a Lei 14.382/2022, o art. 54, §2º, da Lei 13.097 diz ainda que, para a validade, a eficácia ou a boa-fé do comprador, não se exigem certidões forenses ou de distribuidores judiciais.
- A matrícula concentra o risco. O art. 54 diz que o negócio é eficaz perante atos que não estejam registrados ou averbados na matrícula, como citação de ações reais, constrição judicial, execução admitida e ação capaz de levar o dono à insolvência, quando averbada por decisão judicial. Veja certidão de ônus reais.
- O tabelião avisa. O Código de Normas do TJDFT, art. 229, §5º, manda o tabelião informar as partes de que podem obter antes as certidões de feitos ajuizados na Justiça do DF, na Federal e na do Trabalho, e registrar essa orientação na escritura.
Por que pedir mesmo sem obrigação
A proteção da matrícula tem limites que as certidões ajudam a cobrir:
- Falência. A regra de que o que não está na matrícula não atinge o comprador de boa-fé ressalva os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005, que tratam de atos praticados pelo falido. Com vendedor empresário ou empresa, a certidão de falências é a forma direta de enxergar esse risco.
- Processos que ainda não chegaram à matrícula. A averbação de uma execução ou de uma ação que pode levar à insolvência depende de pedido do interessado ou de decisão judicial. Antes disso, a ação existe, mas a matrícula não mostra.
- Capacidade de quem assina. A certidão cível do TJDFT abrange interdições, tutelas e curatelas no DF. Ela ajuda a confirmar que o vendedor pode assinar sozinho.
- Negociação. Uma execução grande contra o vendedor muda a forma de pagar: reter parte do preço, quitar dívidas antes ou exigir garantias são decisões que se tomam com esse dado na mesa.
Que ramos da Justiça cobrir
Cada ramo da Justiça tem o próprio distribuidor, e uma certidão não fala pelos outros. Deixar um ramo de fora é deixar um tipo de risco sem olhar:
| Justiça | O que a certidão revela | Observações |
|---|---|---|
| Estadual do DF (TJDFT) | Ações cíveis, criminais, especiais e de falências e recuperações | Gratuita; a cível inclui interdição e curatela |
| Federal (certidão unificada do CJF) | Ações distribuídas nos tribunais regionais federais | Cobre todos os TRFs, por CPF ou CNPJ; positiva chega por e-mail |
| Trabalho (CNDT, do TST) | Débitos trabalhistas inadimplidos | Gratuita, válida por 180 dias (CLT, art. 642-A) |
| Trabalho no DF (TRT-10) | Ações trabalhistas distribuídas na região | Custo e validade: confira na própria certidão |
Vendedor que mora ou morou em outro estado. A certidão do TJDFT cobre só a Justiça do DF. Se o vendedor tem domicílio ou negócios em outro estado, considere pedir também a certidão do tribunal de justiça daquele estado.
Vendedor empresa. Peça as mesmas certidões pelo CNPJ, com atenção à de falências e recuperações judiciais do TJDFT. A CNDT abrange todos os estabelecimentos da empresa (CLT, art. 642-A, §3º). Se o sócio que assina também tem processos relevantes em seu nome, avalie pedir as certidões dele.
Espólio. Se quem vende é o espólio, as certidões em nome de quem morreu mostram execuções e cobranças que podem recair sobre a herança. A certidão cível do TJDFT também lista inventários.
Casal. Se o vendedor é casado e o cônjuge também assina, peça as certidões dos dois.
A certidão de protesto não é certidão forense, mas costuma andar junto nessa análise. Veja protesto na compra de imóvel.
Como ler o resultado
- Negativa: não há processo distribuído naquele ramo, para aquele CPF ou CNPJ, no período e na abrangência indicados. Confira se o número do documento está correto.
- Positiva: lista os processos. Separe o que é ação em que o vendedor é autor do que é ação em que ele é réu, e dê atenção a execuções, cobranças, ações de falência e processos que mencionam o imóvel.
- Homônimo: se aparecer processo de pessoa com o mesmo nome e outro CPF, peça ao vendedor documento do processo que comprove a divergência.
Para saber em que fase está um processo que apareceu, peça a certidão de objeto e pé à vara onde ele corre. Uma certidão positiva não impede a compra, mas pede análise. Avaliar se o processo ameaça o negócio é trabalho jurídico. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Quando elas fazem diferença
O momento conta tanto quanto a certidão. Vista antes da promessa ou do sinal, uma ação relevante ainda permite negociar, reter parte do preço ou desistir. Vista só na véspera da escritura, deixa o comprador com menos opções. E como processos novos surgem, o quadro de antes do sinal pode mudar até a assinatura. A CNDT vale 180 dias; nas demais, a validade vem impressa no próprio documento.
Se você prefere delegar, o serviço de análise documental do imóvel reúne as certidões do vendedor e do imóvel e entrega um relatório claro do que foi encontrado e do que merece atenção antes de fechar, sem parecer jurídico.