O conceito
Adjudicar significa atribuir um bem a alguém por um ato formal, em geral uma decisão judicial. Quando o bem é um imóvel, essa atribuição precisa chegar à matrícula, e o documento que faz a ponte entre o processo e o cartório é a carta de adjudicação: um título judicial que reúne a decisão, a descrição do imóvel e os dados de quem o recebeu.
Assim como o formal de partilha, a carta é um título. Ela não altera a matrícula sozinha. Só depois de registrada no Registro de Imóveis o adjudicatário aparece como titular.
Onde a adjudicação aparece
Na execução de dívidas
Numa execução judicial, o imóvel penhorado pode ir a leilão ou ser adjudicado. No leilão, o título é a carta de arrematação, que o CPC, art. 901, §2º, manda conter a descrição do imóvel, a prova do ITBI e a indicação de ônus existentes. Na adjudicação, o credor (ou outro legitimado) fica com o bem, e o título é a carta de adjudicação. O guia de ITBI em leilão e arrematação trata do lado tributário.
Na adjudicação compulsória
É a situação de quem pagou o imóvel e não consegue a escritura definitiva. O Código Civil, art. 1.417, dá ao promitente comprador direito real à aquisição quando a promessa de compra e venda não tem cláusula de arrependimento e está registrada. O art. 1.418 permite a ele exigir a escritura e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel.
Desde a Lei 14.382/2022, existe também a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Podem pedir o promitente comprador, os cessionários e os sucessores, representados por advogado. Nesse caso não há carta judicial: o procedimento corre no próprio cartório.
Em outras situações judiciais
O termo também é usado quando o juiz atribui um bem inteiro a uma só pessoa, por exemplo em inventários com um único herdeiro. Confira com o advogado do caso qual título o processo vai gerar.
Adjudicação e impostos no DF
| Ponto | Regra | Base |
|---|---|---|
| Incidência | Arrematação, adjudicação e remição são hipóteses de ITBI | Lei 3.830/2006, art. 2º |
| Prazo de pagamento | Até 30 dias da expedição da carta de arrematação ou adjudicação | Decreto 27.576/2006, art. 12, III, f |
| Cessão posterior | A cessão de direitos do adjudicatário depois do auto também é tributada | Lei 3.830/2006, art. 2º |
O ITBI da adjudicação é calculado pelas regras gerais do ITBI. A consolidação da propriedade pelo banco na alienação fiduciária é outra hipótese de transmissão, e não se confunde com adjudicação.
Da carta à matrícula: onde costuma travar
A carta é só o começo. Entre a decisão judicial e o nome do adjudicatário na matrícula, o caso passa pelo imposto de transmissão, pelo Registro de Imóveis da circunscrição e, depois, pelo cadastro fiscal do imóvel. Os problemas mais comuns aparecem nessa passagem:
- Carta incompleta ou com descrição do imóvel diferente da matrícula. O cartório analisa o título depois da prenotação e, se algo não bate, emite nota devolutiva. A correção pode ter de voltar ao processo.
- Imposto fora do prazo. Sem o ITBI resolvido, o registro não é feito, e os acréscimos correm desde o fim do prazo.
- Ônus anteriores na matrícula. Penhoras, indisponibilidades e outros gravames podem continuar lá e precisam ser avaliados.
- Cadastro fiscal desatualizado. Mesmo depois do registro, o IPTU pode continuar em nome do antigo titular até que o cadastro seja atualizado.
Conferir a matrícula e as certidões do imóvel antes de apresentar a carta ajuda a antecipar essas exigências.
Erros comuns
- Achar que a carta basta. Sem registro, a matrícula continua em nome do antigo titular.
- Perder o prazo do ITBI. São 30 dias da expedição da carta. Depois disso incidem correção, multa e juros.
- Confundir adjudicação compulsória com usucapião. Na adjudicação há um contrato de compra quitado; no usucapião, a base é a posse prolongada. São caminhos diferentes.
- Ignorar os ônus da matrícula. Penhoras e outros gravames anteriores precisam ser analisados antes do registro.
Adjudicação, execução e adjudicação compulsória dependem de atuação jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Formal de partilha: o título do inventário judicial.
- Registro e matrícula: onde a carta produz efeito.
- ITBI: o imposto que incide na adjudicação.