O que é prenotação
Quando um título (uma escritura, um contrato de financiamento, um formal de partilha) entra no cartório de registro de imóveis, ele é lançado no livro de protocolo e recebe um número. Esse lançamento é a prenotação. Ela ainda não é o registro: é a marca de chegada, que coloca o título na fila e fixa a sua data.
A prenotação importa por um motivo: prioridade. Se dois títulos contraditórios chegam ao mesmo cartório sobre o mesmo imóvel, como duas vendas feitas pelo mesmo vendedor ou uma venda e uma penhora, vale a ordem do protocolo. Quem prenotou primeiro tem preferência, desde que o título seja registrado enquanto a prenotação estiver válida.
Base legal
- Validade. A Lei 6.015/1973 (LRP), art. 205, diz que os efeitos da prenotação cessam se, passados 20 dias do lançamento no protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado. Na Reurb-S (regularização fundiária de interesse social), o prazo é de 40 dias.
- Dias úteis. Os prazos da prenotação e dos atos do registro de imóveis contam em dias e horas úteis (art. 9º, §1º).
- Análise. O cartório tem até 10 dias do protocolo para registrar ou emitir nota devolutiva (art. 188).
Onde a prenotação aparece na prática no DF
- Recibo de protocolo. O Código de Normas do TJDFT (Provimento 67/2026), art. 393, §1º, manda o recibo avisar que a prenotação vale 20 dias úteis e que o interessado deve verificar se há exigências em 10 dias úteis. Guarde esse recibo: a data dele é a base de todas as contas.
- Cancelamento. Se o prazo acabar sem cumprimento das exigências, a prenotação é cancelada e os emolumentos são devolvidos com retenção de 1/4 (art. 402). Enquanto houver uma dúvida pendente na Vara de Registros Públicos, a prenotação não é cancelada.
- Exame prévio. O art. 397 permite pedir o exame do título e o cálculo dos emolumentos sem protocolo, de graça, com resposta em até 20 dias úteis. Esse exame não gera prenotação, portanto não reserva prioridade.
- Protocolo eletrônico. O título também pode ser apresentado eletronicamente (art. 465). Mesmo prenotado, ele só é registrado se os emolumentos forem pagos dentro da validade da prenotação (art. 467): atraso no pagamento consome o mesmo prazo das exigências.
Erros comuns
- Contar 30 dias. A regra antiga não vale mais. A página de perguntas frequentes do TJDFT sobre registro de imóveis ainda cita a redação anterior da lei.
- Contar dias corridos. São dias úteis, o que muda a data final em semanas com feriado.
- Esperar o cartório avisar. O recibo manda você verificar as exigências em 10 dias úteis. Se houver nota devolutiva, o tempo para cumpri-la sai da mesma validade.
- Achar que o exame prévio segura a fila. Só o protocolo prenota.
Termos relacionados
- Registro: o ato que a prenotação antecede.
- Nota devolutiva: as exigências que precisam ser cumpridas dentro da validade da prenotação.
- Matrícula: a certidão de ônus do DF informa se existe título prenotado.
Para continuar
Prazos e efeitos do registro estão em registro de imóvel no DF. Se o cartório fez exigências, veja nota devolutiva no registro de imóveis do DF. O que muda no registro feito a distância está em registro eletrônico pelo ONR.