O sintoma
O imóvel está à venda, o preço é bom, e na hora de pedir os documentos o vendedor mostra um "contrato de compra e venda", uma "cessão de direitos", um recibo ou uma procuração. Escritura registrada no nome dele, não tem. Às vezes a cadeia é longa: o vendedor comprou de alguém que comprou de outro que comprou do dono original.
Por que isso é um risco
A propriedade é de quem está na matrícula. Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade entre vivos só se transfere com o registro do título, e enquanto isso o titular registral continua sendo havido como dono. A Terracap diz de forma direta: só é dono do imóvel quem registra a compra; a simples lavratura em cartório de notas não garante a propriedade.
Na prática, isso significa:
- Você compra direitos, não propriedade. O que o vendedor pode transmitir é o que ele recebeu. Se algum elo da cadeia tem problema, o seu contrato herda o problema.
- O titular registral ainda responde pelo imóvel. Credores dele podem conseguir penhora ou indisponibilidade na matrícula, e o que está na matrícula vale contra terceiros (Lei 13.097/2015, art. 54).
- Você não consegue registrar diretamente. Acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial para transferir direitos reais sobre imóveis (Código Civil, art. 108), e ela depende de quem está na matrícula.
- Financiamento e revenda ficam difíceis, porque banco e comprador vão pedir matrícula em nome de quem vende.
Causas prováveis
- Imóvel com matrícula, mas negócios sucessivos nunca registrados. Cada comprador passou adiante por contrato particular.
- Lote sem matrícula individual. Área em regularização ou ocupação, em que ninguém tem escritura porque o lote nunca foi registrado como unidade.
- Imóvel da Terracap ou da Codhab ainda não escriturado ao ocupante.
- Titular registral morto, sem inventário, e herdeiros que nunca assinaram nada.
Como confirmar
- Certidão da matrícula atualizada (certidões imobiliárias). Veja quem é o titular registral, se há ônus e se há promessa de compra e venda registrada. Qualquer pessoa pode pedir (Lei 6.015/1973, art. 17). Se não acha a matrícula, veja não encontro a matrícula.
- Matrícula individual do lote. A Terracap recomenda conferir se o loteamento está registrado e se o lote tem matrícula própria antes de qualquer negócio.
- Cadeia completa de documentos. Peça todos os contratos, cessões, procurações e substabelecimentos desde o titular registral até o vendedor. A Codhab, no Regulariza DF, trata como "ocupante secundário" quem tem cadeia sucessória completa de instrumentos; é um bom critério para você também.
- Situação de cada cedente. Se algum morreu, é casado ou é empresa, isso muda quem precisa assinar.
O diagnóstico por etapas está em meu imóvel está regular?.
Caminhos
Escritura assinada pelo titular registral
É o caminho mais direto. O titular da matrícula (ou seus herdeiros, após inventário) outorga a escritura. Dependendo do caso, com a anuência dos cedentes intermediários. Com a escritura registrada, a cadeia se fecha. Só feche o seu negócio amarrado a esse resultado.
Adjudicação compulsória extrajudicial
Se existe promessa de compra e venda quitada e o titular não assina, a Lei 6.015/1973, art. 216-B, permite pedir o registro diretamente no cartório de registro de imóveis. Têm legitimidade o promitente comprador, os cessionários e os sucessores, representados por advogado. Promessa registrada na matrícula (art. 167, I, 9) sem cláusula de arrependimento também dá ao comprador o direito de pedir ao juiz a adjudicação (Código Civil, art. 1.418). Veja promessa de compra e venda.
Regularização fundiária
Se o lote é público e está em área de regularização, o caminho é administrativo:
- Terracap, venda direta: cadastro, edital de chamamento, proposta, habilitação, pagamento, análise e escrituração. A Terracap aceita contrato de compra e venda e cessão de direitos como prova de aquisição de terceiro.
- Codhab, Regulariza DF: para áreas de interesse social, com doação ou venda direta a ocupantes habilitados por edital.
A base no DF é a Lei Complementar 986/2021. Veja regularização de imóvel no DF e imóvel sem escritura no DF.
Posse longa sem título
Quando não há cadeia aproveitável, pode caber usucapião, que é tema jurídico e depende de análise do caso.
Não compre sem diligência
Antes de pagar qualquer valor além de um sinal bem documentado, confira matrícula, cadeia de cessões, situação de cada cedente e, se for o caso, a situação do lote na Terracap ou na Codhab. Condicione o pagamento à obtenção da escritura registrada ou a uma etapa verificável do caminho escolhido.
Quem participa
- Vendedor e cedentes da cadeia: documentos e, quando possível, anuência.
- Titular registral ou herdeiros: assinatura da escritura.
- Tabelionato de notas e registro de imóveis: escritura e registro, ou adjudicação extrajudicial.
- Terracap ou Codhab: se o lote estiver em área de regularização.
A diligência documental (certidões, conferência da matrícula e organização da cadeia de documentos) pode ser delegada. Ela não substitui a análise jurídica do negócio.
Quando precisa de advogado
A adjudicação compulsória, a usucapião, a análise de uma cadeia com falhas e a redação do contrato de compra são atos de advogado. Procure um antes de assinar, não depois.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.