O que é alienação fiduciária
Na alienação fiduciária em garantia, quem deve (o fiduciante) transfere a quem empresta (o fiduciário) a propriedade do imóvel, mas uma propriedade resolúvel: ela existe só para garantir a dívida e se desfaz quando a dívida é paga. Durante o contrato, o devedor mora ou usa o imóvel normalmente. O credor não pode vendê-lo livremente; se tudo correr bem, a propriedade volta ao devedor com a quitação.
A diferença para a hipoteca é estrutural. Na hipoteca, o devedor continua dono e o imóvel fica apenas vinculado à dívida. Na alienação fiduciária, o credor já é proprietário em garantia.
Base legal
- Conceito. Lei 9.514/1997, art. 22, na redação da Lei 14.711/2023: o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel de imóvel em garantia. O §1º deixa claro que a garantia pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é exclusiva de quem opera no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
- Forma. Os atos da Lei 9.514 podem ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública (art. 38). É por isso que o contrato do banco é registrado sem escritura. Os limites dessa regra fora das instituições financeiras têm normatização do CNJ: confira com o cartório antes de dispensar a escritura.
- Registro. A alienação fiduciária é registrada na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, I, item 35). O cancelamento é feito por averbação (art. 248), com base no termo de quitação (Lei 9.514, art. 25, §2º).
- Encargos. IPTU e condomínio ficam a cargo do devedor (art. 24, §2º).
Pacto comissório: o credor não fica com o imóvel por contrato
Chama-se pacto comissório a cláusula que deixa o credor ficar com o bem dado em garantia se a dívida não for paga. O Código Civil a declara nula na hipoteca (art. 1.428) e na propriedade fiduciária (art. 1.365). Na alienação fiduciária de imóvel, o caminho do inadimplemento é o da lei: consolidação da propriedade e leilão público (Lei 9.514/1997, art. 27). A exceção é voluntária e posterior: o devedor pode, com a anuência do credor, dar o seu direito sobre o imóvel em pagamento da dívida, sem leilão (art. 26, § 8º). O acordo que permite ao credor ficar com o bem pagando ao devedor a diferença, conhecido como pacto marciano, não tem regra própria nas normas citadas nesta página.
Onde aparece nos documentos
- Na matrícula: como registro em favor do banco ou do credor, logo após o registro da compra. A certidão de ônus mostra a garantia enquanto ela não for cancelada.
- No ITBI: a Receita do DF tem guia específica para compra e venda com alienação fiduciária, e a base é o valor total do negócio, sem abatimento da parte financiada. Veja ITBI no DF.
- No aluguel: nos contratos de locação a partir de 01/10/2001 com cláusula destacada, a constituição da propriedade fiduciária e a venda para execução da garantia não dão ao inquilino direito de preferência (Lei 8.245/1991, art. 32, parágrafo único).
Quitação e atraso: onde ler
Este verbete fica na definição. Os momentos em que a garantia muda de situação têm guias próprios:
- Como a garantia funciona na quitação e no atraso, em visão geral (termo de quitação, intimação, consolidação, leilão e preferência do devedor): veja o guia de alienação fiduciária de imóvel do CalculadoraDF.
- Tirar a garantia da matrícula no DF depois de quitar: veja baixa de alienação fiduciária no DF.
- Etapas do leilão extrajudicial, da intimação ao saldo: veja leilão extrajudicial na alienação fiduciária.
Erros comuns
- Achar que quitar já libera a matrícula. Sem averbação do cancelamento, a garantia continua aparecendo e trava venda e novo financiamento.
- Confundir com hipoteca, que tem natureza e forma de cobrança diferentes.
- Vender sem anuência do credor, com a garantia ativa, por contrato de gaveta.
Termos relacionados
- Hipoteca: a outra garantia real sobre imóveis.
- Ônus reais: a categoria de restrições em que a garantia aparece na certidão.
- Averbação: o ato de cancelamento.
- Gravames e matrícula: ônus e restrições que aparecem na matrícula e como baixá-los.
- ITBI: o imposto que também incide na consolidação.
Para continuar
Para o financiamento do começo ao fim, veja imóvel financiado: escritura e registro no DF. Para outras restrições na matrícula, veja gravames e matrícula.