O que é hipoteca
A hipoteca é um direito real de garantia. O devedor, ou um terceiro que queira garantir a dívida, vincula um imóvel ao pagamento de uma obrigação. O imóvel continua sendo dele e continua sendo usado normalmente. A diferença é que ele passa a responder pela dívida: se ela não for paga, o credor pode buscar a satisfação do crédito sobre aquele imóvel específico.
Como é um direito real, a hipoteca segue o imóvel. Quem compra um imóvel hipotecado recebe o bem com a garantia, até que ela seja cancelada. É por isso que a hipoteca aparece como ônus na certidão da matrícula e deve ser examinada antes de qualquer compra.
Base legal
- O que pode ser hipotecado. O Código Civil, art. 1.473, lista os bens, entre eles os imóveis e seus acessórios, o domínio útil, o direito real de uso e a propriedade superficiária.
- Quem pode dar em hipoteca. Nenhum cônjuge pode gravar de ônus real os imóveis sem autorização do outro, salvo no regime da separação absoluta (art. 1.647, I).
- Como se extingue. O art. 1.499 enumera as causas: extinção da obrigação principal (o pagamento), perecimento da coisa, renúncia do credor, remição e arrematação, entre outras. O art. 1.500 acrescenta que a hipoteca se extingue também com a averbação, no registro de imóveis, do cancelamento do registro, à vista da prova respectiva.
- Como o cartório cancela. A Lei 6.015/1973, art. 251, só admite o cancelamento: à vista de autorização expressa ou quitação do credor, em instrumento público ou particular; por procedimento administrativo ou judicial em que o credor tenha sido intimado; ou conforme a legislação das cédulas hipotecárias. O ato é uma averbação, com motivo e título declarados (art. 248).
Onde a hipoteca aparece na prática no DF
- Na certidão de ônus. A hipoteca registrada aparece na matrícula até que haja averbação de cancelamento. Pode acontecer de uma hipoteca antiga, já paga, nunca ter sido cancelada: ela continua aparecendo até que alguém leve a quitação ao cartório.
- No custo do registro. A tabela de emolumentos do TJDFT de 2026 manda cobrar o registro de garantias reais pelo valor do imóvel quando ele for maior que o valor do lançamento fiscal (nota 1 da Tabela III).
- No prazo. Sem exigências, o cancelamento de garantias está entre os atos que o cartório conclui em até 5 dias (Lei 6.015/1973, art. 188, §1º, I).
Erros comuns
- Achar que quitar a dívida já limpa a matrícula. Sem o documento de quitação do credor levado ao cartório, a hipoteca continua lá.
- Deixar para cancelar na hora da venda. Se o credor for um banco que mudou de nome, foi incorporado ou encerrou atividades, localizar quem assina a quitação pode levar tempo.
- Confundir com alienação fiduciária. São garantias diferentes, com cancelamento e cobrança diferentes.
- Comprar sem ler a certidão inteira. A hipoteca pode estar registrada em um ato antigo e o cancelamento, se houver, em outro mais adiante.
Termos relacionados
- Alienação fiduciária: a garantia mais usada hoje no financiamento de imóveis.
- Ônus reais: a categoria da hipoteca na certidão.
- Averbação: o ato que cancela a hipoteca.
- Matrícula: onde a hipoteca é registrada.
Para continuar
O que acontece quando a hipoteca antiga continua na matrícula, inclusive quando o credor não é mais localizado, está em cancelamento de hipoteca no DF. Para outras restrições, veja o hub gravames e matrícula.