O conceito
Habite-se é o nome popular do documento que o poder público emite quando uma obra termina, certificando que ela foi executada de acordo com o projeto aprovado e pode ser ocupada. Ele fecha o ciclo do licenciamento: antes vêm a aprovação do projeto e o alvará de construção; depois dele, a obra passa a existir oficialmente para a administração.
No DF, a Lei 6.138/2018 (Código de Obras e Edificações) diz que a conclusão da obra é caracterizada por um de dois documentos, que a SEDUH chama de certificação de conclusão:
| Documento | Para qual obra | Base |
|---|---|---|
| Carta de habite-se | Obra autorizada por alvará de construção | Art. 63 |
| Atestado de conclusão | Obra autorizada por licença específica (área pública, bens tombados, infraestrutura, entre outras) | Art. 67 |
A fase de conclusão é obrigatória para as obras sujeitas a licenciamento (art. 61).
Tipos de habite-se previstos no DF
- Habite-se total: cobre a obra inteira.
- Habite-se parcial: para uma etapa ou um pavimento concluído que possa ser usado de forma independente (art. 64).
- Habite-se em separado: para cada edificação independente dentro de um conjunto (art. 65). O habite-se final vistoria apenas o que não foi vistoriado antes (art. 66).
- Habite-se de regularização: para edificações concluídas em unidades que não tinham registro em cartório na época da conclusão (art. 153, na redação da Lei 7.899/2026). A lei exige, entre outros documentos, projeto conforme construído e laudos de estabilidade e de segurança contra incêndio, cada um com a responsabilidade técnica do profissional. O regulamento (Decreto 43.056/2022, art. 80) ainda não foi ajustado a essa mudança.
A lei também admite uma pequena tolerância entre projeto e obra, como divergência de até 5% nas medidas lineares, com limites próprios (art. 62).
Onde o habite-se aparece no DF
- Na CAP/SEDUH. A carta é emitida pela Central de Aprovação de Projetos da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação.
- Na DF Legal. Antes da emissão, a obra passa por vistoria da DF Legal. Se a vistoria encontra diferença entre o que foi construído e o projeto aprovado, a carta não sai até a situação ser corrigida e vistoriada de novo.
- Na Receita Federal. O habite-se é pré-requisito para regularizar a obra no CNO e no Sero e obter a CND de obra, salvo dispensa legal.
- No Registro de Imóveis. Com habite-se e CND de obra, a construção é averbada na matrícula, no cartório da circunscrição do imóvel.
A Lei 6.138/2018, art. 68, fixa 8 dias úteis para a vistoria e 8 dias úteis para a emissão da carta depois dela, prorrogáveis por igual período. Situações como obra sem alvará e prazos estão no guia Habite-se no DF.
Há também uma exceção na Lei 6.015/1973, art. 247-A: a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, dispensa o habite-se.
Erros comuns
- Achar que o habite-se regulariza o imóvel sozinho. Sem a CND de obra (ou dispensa) e sem a averbação, a matrícula continua descrevendo só o terreno ou uma construção menor.
- Seguir o Decreto 39.272/2018. Ele foi revogado pelo Decreto 43.056/2022. Páginas antigas de Administrações Regionais ainda citam o decreto revogado.
- Ampliar a casa depois do habite-se sem nova licença. A parte acrescida fica irregular. O Decreto 43.056/2022 chama isso de obra "não licenciada na parte" (art. 8º).
- Contar com habite-se de imóvel sem projeto técnico. Projetos conforme construído e laudos são feitos por arquiteto ou engenheiro habilitado, que responde pelo que assina com RRT ou ART.
Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados, como arquitetos e engenheiros. Cada um responde pelo que assina (ART/RRT quando exigida).
Termos relacionados
- Averbação: o ato que leva a construção à matrícula.
- CNO e Sero: a regularização da obra na Receita Federal.
- CND: inclusive a CND de obra.
- Matrícula: onde a construção precisa aparecer.