Primeiro: a recusa é de crédito ou de documento?
Não confunda as duas. A recusa por crédito tem a ver com você: renda, comprometimento da renda com a parcela (a Caixa fala em até 30%) e idade somada ao prazo (até 80 anos e 6 meses, nas cartilhas da Caixa). Isso não se resolve com certidão.
A recusa documental tem a ver com o imóvel, com o vendedor ou com a pasta entregue. Ela aparece como "imóvel não aceito como garantia", "pendência documental" ou pedido de novos documentos. É desse tipo que esta página trata. As listas oficiais não são exaustivas, e a política interna de cada banco não é pública; o banco pode pedir documentos adicionais.
Peça ao banco, por escrito, qual exigência não foi cumprida. Com a resposta em mãos, localize a causa abaixo.
Causas documentais com base em fonte oficial
| Causa | O que conferir | Fonte |
|---|---|---|
| Restrição no CPF do comprador ou do vendedor | Situação cadastral das duas partes | FAQ da Caixa |
| Imóvel não aceito como garantia na avaliação | Laudo e enquadramento do imóvel | FAQ da Caixa |
| Ônus, ação real ou reipersecutória, gravame impeditivo | Certidão de inteiro teor e de ônus | Caixa; Manual FGTS 4.9.2 |
| Sem matrícula individualizada ou imóvel não regularizado no cartório | Se existe matrícula própria | Cartilha de construção; Manual FGTS 4.9.1 |
| Construção não averbada | Averbação na matrícula; habite-se | Manual FGTS 4.12.1; lista do BB |
| Regras do FGTS não atendidas | Histórico da matrícula e perfil do comprador | Manual FGTS |
| Obra ou terreno fora das condições | Projeto, ART/RRT, alvará, infraestrutura | Cartilha de construção |
| Pasta incompleta ou incoerente | Datas, nomes e dados batendo entre si | Caixa; BB |
| Empresa vendedora com documentos vencidos | Certidão Simplificada recente; CRF do FGTS | Cartilha Caixa; Manual FGTS |
| Estado civil ou pacto não comprovado | Certidões e pacto registrado | FAQ e página de construção da Caixa |
O que está por trás de cada causa
Restrição cadastral
A Caixa exige que não haja restrições vinculadas ao CPF "dos compradores e vendedores". Se a restrição é do vendedor, a solução depende dele. Converse antes de pagar mais qualquer valor, porque sem a regularização a proposta tende a não andar.
Imóvel não aceito na avaliação
A avaliação verifica "se o imóvel atende às condições de enquadramento para que possa servir como garantia". Se o laudo apontar problema físico ou de enquadramento, pergunte qual. Se o problema for de documento, geralmente ele volta a aparecer na matrícula.
Um ponto que não é recusa, mas pega de surpresa: a Caixa considera como valor do imóvel o menor entre o preço do contrato e a avaliação. Se a avaliação vier abaixo do preço, o crédito diminui e a diferença sai do seu bolso.
Ônus ou ação na matrícula
Penhora, indisponibilidade, hipoteca ou ação que atinja o imóvel aparecem na certidão com ônus reais e ações reipersecutórias, que os bancos pedem atualizada. Com FGTS, a matrícula não pode ter gravame que impeça a comercialização. Leia a certidão de ônus reais e descubra quem precisa cancelar o quê. Uma alienação fiduciária anterior do vendedor, por exemplo, segue outro caminho: veja comprar imóvel com alienação fiduciária.
Sem matrícula própria ou construção não averbada
É o caso típico de imóvel em parcelamento não registrado, só com cessão de direitos, ou de casa pronta sem habite-se averbado. Com FGTS, "não é admitida" a compra de imóvel concluído sem edificação averbada. O detalhamento está em financiar imóvel irregular e em imóvel sem matrícula.
Regras do FGTS
As recusas mais comuns ligadas ao fundo, segundo o Manual:
- o imóvel foi comprado com FGTS há menos de 3 anos, o que se confere na própria matrícula;
- a avaliação passa do teto do SFH (veja SFH e SFI);
- o comprador já tem imóvel impeditivo ou financiamento ativo no SFH;
- o imóvel não é residencial.
Nesses casos, a alternativa costuma ser financiar sem FGTS, se o banco e a renda permitirem. O cálculo é do simulador de financiamento do CalculadoraDF.
Pasta incompleta, empresa vendedora e estado civil
- A Caixa exige proposta completa e informações "coerentes entre si"; o Banco do Brasil pede a documentação "completa e em remessa única". Nome grafado diferente, estado civil desatualizado ou renda sem comprovante recente costumam gerar pendência.
- Vendedor pessoa jurídica precisa de Certidão Simplificada da Junta com até 180 dias e, com FGTS, CRF do FGTS em dia.
- Casados antes de 26/12/1977 fora da comunhão universal, ou depois dessa data fora da comunhão parcial, precisam do pacto antenupcial registrado no Registro de Imóveis, segundo a Caixa. Se o nome ou o estado civil estiverem errados na matrícula, veja nome ou estado civil errado na matrícula.
A lista completa por parte está em documentos para financiamento imobiliário.
E o contrato com o vendedor?
Se você já assinou promessa de compra e venda ou pagou sinal, o que acontece com o valor depende do que foi escrito sobre a hipótese de o financiamento não sair. Veja sinal e arras. A interpretação e a redação dessas cláusulas podem exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Onde podemos ajudar
Podemos pedir as certidões do imóvel e das partes e entregar um relatório de conferência documental apontando qual das causas acima aparece no seu caso. Nova análise e aprovação continuam sendo decisões do banco.