O conceito
Um contrato nasce do acordo de vontades. Distrato é o caminho de volta: um novo acordo, entre as mesmas partes, para desfazer o contrato anterior. O Código Civil trata do tema no capítulo da extinção dos contratos e dá a ele uma regra só: "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato" (art. 472).
Na compra de imóvel, o distrato costuma aparecer antes da escritura definitiva, quando comprador e vendedor desistem da promessa de compra e venda, ou quando o comprador de um imóvel na planta e a incorporadora encerram o contrato.
Distrato e figuras parecidas
| Figura | Quem decide | Base |
|---|---|---|
| Distrato | As duas partes, de comum acordo | Código Civil, art. 472 |
| Resilição unilateral | Uma parte, quando a lei ou o contrato permite, por denúncia notificada à outra | Código Civil, art. 473 |
| Arrependimento com arras penitenciais | Uma parte, usando o direito de arrependimento previsto no contrato, com perda ou devolução do sinal | Código Civil, art. 420 |
| Resolução por inadimplemento | A parte prejudicada, porque a outra não cumpriu | Regra geral do Código Civil |
A palavra "rescisão" é usada no dia a dia para todos esses casos. Tecnicamente, só o primeiro é distrato. A diferença importa porque muda quem paga o quê. O efeito do sinal em cada situação está em sinal e arras na compra de imóvel.
O distrato no imóvel na planta
A Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 4.591/1964 o art. 67-A, conhecido como regra do distrato imobiliário. Ele vale para o contrato feito exclusivamente com o incorporador, desfeito por distrato ou por resolução por inadimplemento do comprador. Em linhas gerais:
- o comprador recebe de volta o que pagou ao incorporador, corrigido pelo índice do contrato;
- podem ser descontadas a comissão de corretagem e uma pena convencional de até 25% da quantia paga;
- com patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50%, e a devolução ocorre em até 30 dias depois do habite-se (§5º);
- o comprador ainda responde por impostos, condomínio e fruição do imóvel no período em que o teve à disposição (§2º);
- contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador admitem arrependimento em 7 dias, com devolução integral (§10).
O contexto da compra na planta está em comprar imóvel na planta no DF.
Onde o distrato aparece no DF
- Na matrícula. Se a promessa foi registrada, o distrato não apaga o registro sozinho. O cancelamento de um ato registrado pode ser feito a requerimento unânime das partes, com firmas reconhecidas, ou com outro documento hábil (Lei 6.015/1973, art. 250).
- No ITBI. A Receita do DF trata a rescisão como uma natureza de transação própria. Se o imposto já foi pago e o negócio foi desfeito, a devolução depende de pedido de restituição; não há norma do DF que trate expressamente do negócio desfeito, e o caso precisa ser avaliado antes de assinar o distrato. Veja problemas com a guia de ITBI.
- Na união estável. O distrato de união estável também é registrado, no Livro E do registro civil da última residência dos companheiros (Lei 6.015/1973, art. 94-A).
Erros comuns
- Distratar por recibo simples um negócio feito por escritura. A forma do distrato acompanha a do contrato.
- Esquecer a matrícula. Promessa registrada e distratada continua aparecendo até o cancelamento.
- Chamar tudo de distrato. Se uma parte descumpriu, o caso é de resolução, com consequências diferentes.
- Assinar sem conferir o que será devolvido. No imóvel na planta, os limites do art. 67-A valem para o incorporador.
A redação, a negociação e a análise de um distrato são atividades jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Incorporação imobiliária: o regime do imóvel na planta.
- Registro e averbação: os atos que aparecem e são cancelados na matrícula.