O que é a CDRU
A concessão de direito real de uso nasceu no Decreto-Lei 271/1967. Pelo art. 7º, é a concessão de uso de terreno público ou particular como direito real resolúvel, para fins como regularização fundiária de interesse social, urbanização, edificação e cultivo da terra. Na prática:
- pode ser feita por instrumento público, particular ou termo administrativo (§1º);
- é direito real (Código Civil, art. 1.225, XII) e pode ser hipotecada (art. 1.473, IX);
- o contrato de CDRU de imóvel público é registrado na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 40), e a extinção é averbada (art. 167, II, 29);
- resolve-se se o imóvel ganhar outro uso ou se o contrato for descumprido, com perda das benfeitorias (§3º);
- salvo cláusula em contrário, transfere-se entre vivos ou por herança, registrando-se a transferência (§4º).
O ponto que mais confunde: CDRU não é propriedade. O concessionário usa, constrói e pode transferir a concessão, mas o terreno continua do concedente. E não adianta esperar a usucapião, porque bens públicos não se adquirem assim (Constituição, arts. 183, §3º, e 191, parágrafo único; Código Civil, art. 102).
As CDRUs que aparecem no DF
| Tipo | Para quem | Regras principais |
|---|---|---|
| Área pública junto a edificação (LC 755/2008) | Prédios que usam subsolo, solo ou espaço aéreo público | Onerosa ou não, conforme o uso; contrato registrado; condiciona alvará e habite-se |
| CDRU onerosa da Reurb (LC 986/2021) | Ocupante de imóvel público em regularização | Alternativa à compra; conversível em venda direta após 60 meses |
| CDRU-S (Lei 6.888/2021) | Associações e entidades sem fins lucrativos | Sem opção de compra; preço público mensal sobre o valor avaliado |
| Áreas entre lotes nos Lagos (Decreto 48.302/2026) | Proprietário de lote residencial no Lago Sul ou Lago Norte | Até 30 anos, revogável sem indenização, averbada na matrícula |
| Chácara em terra pública rural (Lei 5.803/2017) | Ocupante de gleba rural | 30 anos, prorrogável; transferência com anuência; veja chácara em terra pública |
| Programa habitacional (Lei 3.877/2006) | Beneficiários de glebas e lotes de programas | Concessão resolúvel, condicionada às exigências do contrato |
CDRU de área pública junto a prédios (LC 755/2008)
É a concessão usada quando uma edificação ocupa, de forma privativa, uma área pública vizinha. A ocupação depende de haver área disponível, dos limites urbanísticos e ambientais e do interesse público (art. 1º).
- Onerosa (art. 3º): subsolo para garagem e passagens, torres de circulação e passarelas no solo, e varandas e expansões no espaço aéreo de prédios comerciais, institucionais ou industriais.
- Não onerosa (art. 4º): garagem em subsolo, escada de emergência, torre de circulação, varandas e expansões em prédios residenciais, além de instalações técnicas.
- Limites físicos: varanda de até 2 m além da projeção (art. 10); torre de circulação de até 5 m (art. 9º).
O contrato é registrado no Registro de Imóveis, vinculando a cada unidade uma parcela da área pública (art. 6º), e dura no máximo 30 anos, prorrogáveis (art. 7º, III). Ele amarra a obra:
- o alvará de construção depende do registro prévio do contrato e do pagamento da primeira parcela (art. 6º, §2º; art. 7º, V);
- o habite-se depende da quitação do preço público do ano (art. 7º, VI) e, pelo Código de Obras, da apresentação do contrato averbado na matrícula (Lei 6.138/2018, art. 15, XII);
- o concessionário deve informar os compradores e sub-rogá-los, e a concessão precisa constar do memorial de incorporação, da convenção e dos contratos (art. 7º, VII a IX).
A SEDUH lista, na página de concessão e permissão de área pública, o Decreto 29.590/2008 como regulamento e normas setoriais do Plano Piloto. Não lemos o decreto, por isso não tratamos aqui do cálculo do preço público.
Não localizamos norma que permita regularizar, por CDRU, o "puxadinho" de casa sobre área pública nas cidades do DF. Não conte com isso sem uma norma específica para a sua área.
CDRU onerosa na regularização fundiária
Na Reurb do DF, o ocupante de imóvel público que não se enquadra na doação pode comprar por venda direta ou optar pela CDRU onerosa (LC 986/2021, art. 26, §6º). Ela pode virar venda direta depois de 60 meses, com 80% do valor pago abatido (§8º). Tanto a doação quanto a CDRU onerosa trazem o encargo de averbar o habite-se em até 5 anos, sob pena de perda (§§13 e 14).
Não confunda com a concessão de uso com opção de compra dos editais de venda direta da Terracap, que tem regras próprias de prazo, taxa e transferência fixadas em cada edital. Veja venda direta da Terracap e Reurb no DF.
Em loteamentos fechados, o uso das áreas públicas internas segue outro instrumento, a concessão de uso da LC 1.044/2025; veja loteamento de acesso controlado.
CDRU-S: para entidades, não para moradia
A CDRU-S da Lei 6.888/2021 é feita diretamente com associações e entidades sem fins lucrativos, como clubes e entidades recreativas, culturais e esportivas, instaladas até 22/12/2016 com documento estatal que reconheça a ocupação. O contrato é sem opção de compra, com preço público mensal calculado sobre o valor avaliado (art. 3º, §1º), e é gratuito para quem presta atendimento social gratuito (art. 4º).
A Lei 7.816/2025 incluiu na lei do ITBI a isenção para a instituição ou transmissão da CDRU-S (Lei 6.466/2019, art. 7º, VIII). Essa isenção não alcança a concessão de moradia popular por ter "S" no nome.
CDRU de áreas entre lotes no Lago Sul e Lago Norte
A LC 1.055/2025, regulamentada pelo Decreto 48.302/2026, permite ao proprietário de lote residencial no Lago Sul ou no Lago Norte obter CDRU da área pública entre lotes do mesmo conjunto, ocupada até 07/11/2025. O pedido depende da situação do lote na matrícula e de estudo de viabilidade com responsável técnico. O contrato dura até 30 anos, é revogável sem indenização e deve ser averbado na matrícula em até 30 dias úteis da publicação do extrato (arts. 4º, 10 e 11). O preço público dessa CDRU não foi confirmado.
Antes de comprar imóvel com CDRU
- Leia a matrícula. A CDRU e suas transferências precisam estar registradas. Peça a certidão da matrícula atualizada.
- Leia o contrato de concessão. Veja prazo, finalidade, preço público e se a transferência exige anuência prévia.
- Confira a quitação do preço público com o concedente, porque atraso pode levar à rescisão.
- Lembre que o direito é temporário. No fim do prazo, sem prorrogação, a área volta ao concedente.
Cessão de CDRU, contratos e eventuais disputas com o concedente envolvem análise jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.