O sintoma
Você (ou o tabelião, ou o banco) protocolou o título no cartório de registro de imóveis. Passou uma semana, duas, um mês, e a certidão da matrícula continua sem o registro. Ninguém ligou, e você não sabe se o processo andou.
Antes de supor atraso do cartório, confira os prazos da lei e o que aconteceu com o protocolo.
Os prazos da lei
| Etapa | Prazo | Base |
|---|---|---|
| Registrar ou emitir nota devolutiva | 10 dias úteis do protocolo | Lei 6.015/1973, art. 188 |
| Compra e venda sem cláusulas especiais, averbação de construção, cancelamento de garantia, título eletrônico pelo SERP, título reapresentado com exigências cumpridas | 5 dias úteis, se não houver exigência e os emolumentos estiverem pagos | art. 188, §1º |
| Validade da prenotação | 20 dias; 40 dias na Reurb-S | art. 205 |
| Certidão com a situação jurídica atualizada, depois do registro | até 1 dia | art. 19, §10 |
Todos contam em dias úteis (art. 9º, §1º). Um título protocolado numa sexta antes de feriado tem prazo bem mais longo no calendário do que parece.
Causas prováveis
- Há nota devolutiva esperando você. O cartório pode ter examinado dentro do prazo, feito exigências, e ninguém viu. A lei manda fazer todas as exigências por escrito e de uma só vez (art. 198).
- Emolumento não pago. No protocolo eletrônico, a prenotação exige recolhimento prévio. Com boleto, o título é prenotado, mas só é registrado se o pagamento acontecer dentro da validade da prenotação (Código de Normas do TJDFT, art. 467).
- Prenotação vencida. Passaram os 20 dias sem cumprimento das exigências. A prenotação é cancelada e os emolumentos voltam com retenção de um quarto (art. 402).
- Título eletrônico fora do padrão. Pelo e-Protocolo, o título deve ser nato-digital com assinatura ICP-Brasil, salvo exceções como cartas de sentença (art. 466). Uma digitalização simples pode gerar exigência.
- Dúvida registral pendente. Se alguém pediu que a exigência fosse levada ao juiz, a prenotação não é cancelada enquanto a dúvida estiver pendente; o registro espera a decisão.
- Cartório errado. O registro só é feito na serventia da situação do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 169). Veja qual cartório atende o imóvel.
O que cada situação significa
Há nota devolutiva esperando resposta. O cartório examinou no prazo, fez exigências, e quem apresentou o título não viu. Cada dia conta contra a validade da prenotação. Com as exigências cumpridas e os emolumentos pagos, a lei prevê prazo menor, de 5 dias úteis, para o título reapresentado (art. 188, §1º, III). O que a nota significa está em nota devolutiva do registro de imóveis.
Falta pagamento. O título está na fila, mas não será registrado se os emolumentos não forem pagos dentro da validade da prenotação.
A prenotação venceu. A prioridade se perdeu, parte dos emolumentos ficou retida e um novo protocolo recomeça todos os prazos. As consequências estão em prenotação venceu.
O prazo legal passou e não há nota nem registro. Os oficiais são obrigados a fornecer às partes as informações solicitadas (Lei 6.015/1973, art. 16). Um silêncio além do prazo do art. 188 é situação diferente da omissão do interessado e deve ser tratada com o próprio cartório, por escrito.
Você discorda da exigência. O interessado pode pedir que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juiz (art. 198). No DF, a dúvida vai à Vara de Registros Públicos (Código de Normas, art. 399). É um procedimento judicial, e enquanto ele está pendente a prenotação não é cancelada.
As consequências de deixar o título parado
- A prioridade tem prazo. A prenotação garante a vez do seu título só enquanto vale. Vencida, um título apresentado depois, como uma penhora ou outra venda, pode passar à frente.
- A propriedade não muda. Até o registro, quem consta na matrícula continua sendo o dono perante todos (Código Civil, art. 1.245).
- O dinheiro também. Prenotação cancelada sem cumprimento das exigências devolve os emolumentos com retenção de um quarto (Código de Normas do TJDFT, art. 402).
- Tudo o que depende do registro espera. Troca do IPTU, financiamento, venda e inventário ficam para depois.
Quem participa
- Cartório de registro de imóveis: examina, emite a nota devolutiva e registra.
- Apresentante: quem protocolou recebe a nota e é quem precisa reagir. Se foi o tabelião ou o banco, são eles os primeiros a saber o que aconteceu.
- Tabelionato de notas: entra se a exigência for corrigir a própria escritura.
- Outros profissionais: engenheiro ou arquiteto, se a exigência envolver planta ou memorial.
Que tipo de serviço resolve
Muitas exigências se resolvem com uma certidão que faltou ou venceu no meio do caminho. Cuidamos da obtenção e da conferência da certidão atualizada da matrícula e das demais certidões que a nota exigir, com a validade controlada para a data da reapresentação. A matrícula atualizada também mostra, sem depender de terceiros, se o registro saiu e se há título prenotado. A reapresentação e o acompanhamento em seu nome não fazem parte do atendimento atual.
Quando precisa de advogado
Quando a exigência depende de interpretação jurídica que você contesta, quando o caminho é a dúvida registral, ou quando a exigência revela um problema de título (por exemplo, penhora ou ação na matrícula, ou herdeiros que precisam participar).
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.